Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №10 (91) - 2008

Продолжается подписка на журнал «Новый Уральский строитель» на 2009 год. Стоимость одного номера журнала – 90 рублей. Годовая подписка – 1080 рублей. Подписку можно оформить в редакции по телефонам: (343)371-12-48, 371-03-92. E-mail: nus@r66.ru
Журнал № -

Актуальная тема

Тест на выживаемость пройдут не все

Начавшийся мировой финансовый кризис стал настоящей проверкой на прочность для большинства российских девелоперов и застройщиков. Говорить о его результатах пока еще преждевременно, но, безусловно, подобного масштаба потрясений отечественный строительный комплекс не испытывал с 1998 года. Впрочем, можно ли говорить, что этот кризис применительно к строительству появился и вырос на пустом месте? Несмотря на обнадеживающий количественный рост сдаваемого в эксплуатацию жилья, в том числе в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», первые тревожные признаки застоя появились на строительном рынке еще в 2006 году.
 
Погоня за прибылью в 2004–2005 годах привела к невиданным ценам на жилую и коммерческую недвижимость. Спрос на квартиры рос опережающими темпами. На этом позитивном движении старались заработать все: инвесторы, сами строители, риэлторы и простые граждане, скупавшие дорожавшую на глазах недвижимость. Многие квартиры приобретались впрок в расчете на очередной рост цен, подстегиваемый все более доступными ипотечными программами, в которые включились более 300 российских банков. Однако со временем количество реальных покупателей, особенно в условиях достигнутого уровня цен, стало падать. Темпы роста замедлились, в то время как себестоимость строительства значительно выросла. За последние годы большая часть строительных материалов, в том числе цемент и кирпич, выросла в цене в 2,5 раза. Предприятия стройиндустрии также пожелали заработать на строительном буме. Свой вклад в процесс "взимания дани" со строителей внесли и компании-монополисты магистральных сетей, существенно поднявшие тарифы на подключение. Наконец, сыграла свою роль и практика земельных аукционов, резко увеличившая для застройщиков расходы на освоение земельных участков под будущее строительство. Одним словом, если квартиры с 2006 года практически перестали расти в цене (за исключением Москвы), то маржа участников строительства значительно снизилась. Строительные компании начали все прочнее подсаживаться на "ипотечную иглу", которая в силу неразвитости в нашей стране ипотеки как института имела весьма рисковый характер.
 
Совокупность всех перечисленных факторов, разумеется, сама собой должна была привести к кризису. Темпы строительства начали постепенно снижаться. В частности, вне зависимости от кризиса в 2008 году в России готовилось к сдаче в эксплуатацию 62 млн. кв. метров жилья, почти на 10 млн. меньше, чем планировалось в соответствии с долгосрочными планами развития строительной отрасли. Очевидно, что и эта цифра будет скорректирована в меньшую сторону.
 
К слову сказать, ситуация в нашей стране развивалась по тому же сценарию, что и в соседнем Казахстане, где кризис строительной отрасли, падение объемов и массовое сокращение рабочих начались еще в 2007 году и подвели тем самым своеобразную черту под пятилеткой устойчивого роста строительных показателей в этой очень близкой к нам постсоветской республике. Кризис здесь начался задолго до апогея падения биржевых показателей в США, хотя и не стал от этого менее острым.
 
***
 
В нашей стране кризис тоже был неизбежен. Другой вопрос, когда он должен был произойти. До поры до времени ситуация нивелировалась за счет дешевых и доступных банковских кредитов, которые позволяли запускать все новые и новые амбициозные проекты при поддержке властей разного уровня. Однако и в этом отношении уже нынешней весной, когда стало понятно, что ипотечный кризис в США и ставший его продолжением мировой финансовый кризис не обошли стороной и Россию, обозначилась своеобразная точка перелома.
 
Строительным компаниям с каждым месяцем становилось все сложнее получать кредиты. Мировой финансовый кризис не просто усугубил эту ситуацию, но местами довел ее до полного абсурда, вызывая необходимость замораживания или полного сворачивания заявленных проектов. В первую очередь симптомы кризиса затронули наиболее развитые и, как следствие, наиболее вовлеченные в кредитные операции компании общероссийского уровня.
 
О том, что реализация ранее заявленных планов откладывается, заявили такие крупные участники рынка, как Strabag, ПИК, Mirax, Система-Галс и Строймонтаж. В частности, в ближайший год Mirax Group намерена не начинать ни одной стройки и не приобретать новых площадок, "СистемаГалс" планирует распродать четверть своего девелоперского портфеля, а "Интеко" – произвести ревизию своих проектов, что связано с общим недостатком финансирования и опасением того, что в ближайшее время банки перестанут кредитовать застройщиков. Только на протяжении сентября заемное финансирование подорожало в среднем на 5 – 6 %, а получить его становится все труднее и труднее. Ипотека же, как механизм поступления денег, практически перестала функционировать.
 
Аналогичные процессы идут в регионах, хотя информации о них поступает значительно меньше по вполне понятной причине: не вызвать панику среди и так напуганных последними событиями инвесторов и дольщиков. В Челябинске, например, руководство инвестиционной компании "Гавань роста" (реализует свои проекты под брендом "Стройком") приняло решение о приостановке инвестиций в строительство объектов недвижимости, ранее не анонсированных широкой общественности. Один из них – жилой комплекс "Манхэттен", вдоль улицы Труда, проектная площадь которого составляет 300 тыс. кв. метров.
 
Сроки строительства многих знаковых объектов и в Екатеринбурге уже подверглись коррекции. Достаточно напомнить, что, по мнению экспертов, причиной переноса сроков сдачи таких объектов, как отель Hyatt, бизнес-центр "Демидов", небоскреб "Антей", приуроченных к проведению саммита ШОС в Екатеринбурге, стали проблемы с серьезным недостатком финансирования. Мало кто сомневается в том, что эти объекты рано или поздно будут завершены. Вопрос же о строительстве аналогичных архитектурных доминант остается открытым на неопределенное время.
 
Более того, ожидается, что многие банки ввиду хронической задержки платежей начнут в ближайшее время накладывать взыскания на обеспечение, что ослабит позиции целого ряда строительных компаний и может вызвать лавинообразное падение для множества других участников строительного бизнеса. Такие компании общероссийского масштаба, как ОАО "Группа ЛСР", ООО "Миракс Групп", ОАО ОПИН, ОАО "Группа Компаний ПИК" и ОАО "Система-Галс", либо уже имеют негативный банковский рейтинг, либо могут получить его в недалеком будущем.
 
Начались и первые сокращения. В частности, московский "СУИхолдинг" намерен в течение ближайших 2-х месяцев сократить кадровый состав на 10%. Всего же, по прогнозам экспертов Правительства РФ, из 5,3 млн. человек, занятых в строительном комплексе, как минимум миллион строителей в ближайшие месяцы могут потерять работу в связи с резким сокращением объемов.
 
***
 
В этих условиях продолжение строительства может производиться за счет собственных средств компаний-застройщиков, и в этом случае выигрывают, разумеется, более мощные девелоперские структуры. Как подчеркивает Наталья Черепанова, директор инвестиционной компании "Гавань роста" (Челябинск), в течение 2009 года планируется увеличить объемы собственных инвестиций в строительство недвижимости. Для того чтобы снизить риски клиентов, к продаже будут предлагаться только квартиры и нежилые помещения с высокой степенью готовности и только в объектах, обеспеченных инвестиционными ресурсами.
 
Нехватка собственных денежных средств уже начала сказываться на региональном уровне. В частности, по данным агентства "УралПолит.Ru", екатеринбургская компания "Уралстрой-1", возводящая в квартале улиц Белинского-Шварца элитный жилой комплекс "Солнечный круг", обратилась к дольщикам с просьбой профинансировать окончание строительных работ, так как в противном случае не сможет сдать объект в эксплуатацию. По предварительным подсчетам, всего необходимо найти 30,5 млн. рублей.
 
Ситуация, знакомая по концу 90-х годов прошлого века, и очевидно, будет иметь продолжение еще по целому ряду объектов. Как отметил Вячеслав Трапезников, председатель правления ЗАО "Строительная компания "Астон", успешно работающего на рынке Екатеринбурга, вполне нормальным сейчас будет затягивание сроков сдачи домов на один-два квартала. Не исключено, что мелкие застройщики, которые не имеют запаса прочности в виде собственных производственных баз и серьезных кредитных линий в банках, вообще не смогут достроить часть объектов.
 
Большинство аналитиков прогнозируют незавидную судьбу значительной части девелоперов среднего и мелкого уровня. Скорее всего, в условиях перераспределения рынка многие из них будут вытеснены или перекуплены.
 
Для того чтобы остаться на плаву, все застройщики вынуждены будут снизить цены, и выжить в этой гонке на понижение (с увеличенными расходами на продвижение и продажу объектов недвижимости) смогут только сильнейшие игроки.
 
***
 
Ожидание падения цен на недвижимость в свою очередь негативно сказывается на текущем рынке. Все помнят, как резко упали цены на квартиры после кризиса 1998 года, и не спешат вкладывать средства в строительство, тем более что сам принцип "долевки" вызывает серьезные опасения. Очевидно, что строителям проще строить дома за счет собственных средств, а потом начинать их реализацию на вторичном рынке. Уже в ближайшее время строители начнут продавать квартиры и офисы в новостройках практически по их себестоимости. По оценке Вячеслава Трапезникова, стоимость жилья эконом-класса в Екатеринбурге на длительное время замрет на уровне 45 тыс. рублей за квадратный метр. Жилье бизнес-класса подешевеет с теперешних 90 тыс. до 60 тыс. рублей и также надолго "замрет" на этой позиции.
 
Безусловно, последствия кризиса будут различными для строительных компаний из различных регионов России, имеющих различный уровень рентабельности. В столичной Москве, например, уровень рентабельности застройщиков составлял примерно 100%. В мегаполисах второго уровня (Екатеринбург, Челябинск, Новосибирск) эта цифра была в последний год значительно ниже – примерно 25–30%. В малых городах уровень рентабельности – еще ниже. В этом отношении вопрос выживания строительных компаний во многом будет решаться за счет помощи и поддержки центральных и местных властей, в арсенале которых осталось значительное количество бюджетных проектов с целевым финансированием.
 
Правительство России пытается выработать различные варианты поддержки строительной отрасли, поставленной на грань выживания. Для стабилизации сложившейся ситуации предлагается господдержка платежеспособного спроса на рынке недвижимости. Государство должно будет скупать квартиры у компанийзастройщиков, оказавшихся из-за кризиса в сложной финансовой ситуации. Если в прежние годы государство строило или покупало на рынке до 2,5 млн. кв. метров жилья, то теперь объемы закупок должны существенно увеличиться. На эти цели может быть направлено около 100 млрд. бюджетных рублей, прежде всего из средств Фонда реформирования ЖКХ.
 
В свою очередь президент Дмитрий Медведев определил несколько приоритетов для правительства в этой сфере. Один из них – поддержка граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, другой – поддержка девелоперских компаний. "Все это позволит стабилизировать ситуацию и дальше двигаться ускоренными темпами. Мы не должны потерять все то, что создавалось в последние годы", – заявил Медведев на встрече с вице-премьером Дмитрием Козаком и новым главой Минрегионразвития Виктором Басаргиным. При этом президент особо подчеркнул, что поддерживать строительный бизнес необходимо, и определенные суммы на эти цели государство будет выделять. Свою лепту в спасение строительной отрасли, по мнению Козака, должно внести Минрегионразвития, которое в ноябре представит в правительство предложения по снижению уровня цен в сфере бюджетного строительства.
 
Постепенно важность этого вопроса доходит и до глав субъектов Федерации. Застрельщиком целевой поддержки строительного комплекса, как и во многих других случаях, выступило правительство Москвы. В столице уже создана временная антикризисная комиссия по финансовому мониторингу организаций промышленности и строительства, которая будет распределять финансовые средства в объеме до 2 млрд. долларов, выделенных из городского бюджета. Московское правительство планирует приобрести доли в перспективных строительных компаниях.
 
В Уральском федеральном округе первыми начали проявлять заботу о своих застройщиках власти ХантыМансийского автономного округа. В сентябре этого года Ханты-Мансийский банк открыл кредитную линию одному из крупнейших застройщиков Нижневартовска – ЗАО "Строительнопромышленный комбинат", в размере 250 млн. рублей для финансирования расходов и затрат, связанных с комплексным жилищным строительством в районе Старого Вартовска. Одновременно со строительством жилого массива здесь будет возведен целый ряд муниципальных учреждений – школ, детсадов, культурно-досуговых центров. Всего же только Нижневартовский филиал Ханты-Мансийского банка открыл строительным компаниям кредитных линий на сумму около 2 млрд. рублей. Остается только надеяться на то, что этому примеру в самое ближайшее время последуют и власти других областей Уральского региона.
 
Пока что неким спасательным кругом для строителей явится тот факт, что потребность в улучшении жилищных условий в нашей стране чрезвычайно высока. А как показывают социологические исследования, именно недвижимость в условиях всеобщего кризиса выступает в качестве наиболее надежного вложения денег (45% опрошенных, по данным экспертов Национального агентства финансовых исследований). Это значит, что на смену падению придет и время роста. Вопрос только когда.
Аркадий ПУЧКОВ

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"