Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №10 (91) - 2008

Продолжается подписка на журнал «Новый Уральский строитель» на 2009 год. Стоимость одного номера журнала – 90 рублей. Годовая подписка – 1080 рублей. Подписку можно оформить в редакции по телефонам: (343)371-12-48, 371-03-92. E-mail: nus@r66.ru
Журнал № -

Актуальная тема

Права "дольщиков" под защитой

С момента создания отдела надзора в области долевого строительства Управления Госстройнадзора, главная задача которого – осуществление надзорных функций в области долевого строительства прошло уже 10 месяцев. Эти полномочия были делегированы отделу в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области от 10.10.2007 года №1007-ПП «Об изменении штатной численности отдельных исполнительных органов государственной власти Свердловской области». По нашей просьбе о деятельности новой структуры за это время рассказал и.о. начальника отдела Валерий УЗБЕКОВ.
 
– Валерий Фархадович, судя по всему, мировой финансовый кризис начал сказываться на темпах строительства в Екатеринбурге и Свердловской области. Некоторые строительные компании уже объявили о «замораживании» строящихся объектов. Сколько домов всего сейчас возводится по схеме долевого строительства и есть ли среди них «замороженные»?
 
– За второй квартал 2008 года в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 г. № 645 "О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства", Управлению отчиталось 48 застройщиков, осуществляющих на территории Свердловской области деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства 99 объектов долевого строительства, в основном – жилого назначения. Информацией о том, есть ли среди них "замороженные", мы не располагаем.
 
– Как должен быть оформлен договор между дольщиками и строительными компаниями?
 
– Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
 
Частью 4 ст. 4 предусмотрено, что договор должен содержать:
 
1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
 
2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
 
3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
 
4) гарантийный срок на объект долевого строительства.
 
При отсутствии в договоре вышеназванных условий такой договор считается незаключенным.
 
Заключение договора долевого строительства, его регистрация связана с наличием у застройщика полученного в установленном порядке разрешения на строительство; опубликованной, размещенной и (или) представляемой проектной декларации; зарегистрированного права собственности на земельный участок, предоставленный застройщику для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или зарегистрированного договора аренды такого земельного участка.
 
Согласно ст.25.1. Федерального закона "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ" от 21 июля 1997 года №122ФЗ государственная регистрация договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). На государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, наряду с документами, необходимыми для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, застройщиком представляются:
 
– план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений;
 
– договор поручительства, если застройщиком в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств было выбрано поручительство.
 
Государственная регистрация договора с первым участником долевого строительства осуществляется не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора. Государственная регистрация последующих договоров участия в долевом строительстве того же многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется в срок не более чем десять рабочих дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.
 
– Каковы наиболее распространенные нарушения оформления договора?
 
– Наиболее типичные нарушения оформления договора следующие:
 
1) в нарушение требований ч.1 ст.1 Федерального закона осуществляется передача прав путем уступки требования по договорам, которые заключены юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями и связаны с инвестиционной деятельностью по строительству многоквартирных домов и после исполнения которых возникает право собственности на жилое помещение в строящемся создаваемом многоквартирном доме, гражданам (недействительны как несоответствующие требованиям закона – ст.168 ГК РФ);
 
2) в нарушение ч.2 ст.3 и ч.3 ст.4 Федерального закона без заключенного (зарегистрированного) договора участия в долевом строительстве, осуществляется привлечение денежных средств граждан;
 
3) в нарушение требований ч.1 ст.3 Федерального закона в счет оплаты договоров долевого участия в строительстве принимаются векселя банков;
 
4) в нарушение требований ст.ст. 20, 21 Федерального закона проектные декларации не содержат сведений, указанных в данных статьях. Например, в нарушение п.4 ч.1 ст. 20 Федерального закона проектные декларации не содержат сведений о сроках ввода в эксплуатацию в соответствии с проектной документацией по проектам строительства, в которых принимал участие застройщик в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации (а, как правило, имеют место просрочки); п.3 ч.1 ст. 21 – сведений о правах застройщика на земельный участок, сведений о собственнике земельного участка, о границах земельного участка, п. 9.1. ч.1 ст. 21 – сведений о планируемой стоимости строительства и т.д.;
 
5) в заключаемые застройщиком с дольщиками договоры об участии в долевом строительстве жилья включаются условия, прямо противоречащие Федеральному закону. Например, условия об оплате за счет средств дольщика предоставления товаров, выполнения работ, оказания услуг, не предусмотренных проектной документацией, что противоречит ст.18 Федерального закона, а именно – требованиям расходования средств, уплачиваемых участниками, только на строительство в соответствии с проектной документацией;
 
– установление ответственности дольщика в виде уплаты неустойки за расторжение договора по его инициативе в случаях, прямо названных в законе вследствие неправомерных действий застройщика;
 
– возврата внесенных дольщиком денежных средств после заключения договоров с новыми дольщиками, что противоречит пп. 2, 5 ст.9 Федерального закона, содержащей императивные нормы, определяющие порядок возврата денежных средств;
 
– установление гарантийного срока на оборудование в квартире не более гарантийного срока заводаизготовителя согласно сертификатам и паспортам, что противоречит требованиям ч.5 ст.7 Федерального закона, которой предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства не может составлять менее чем пять лет;
 
– односторонний отказ застройщика от исполнения обязательств по договору в случае отказа либо уклонения участника долевого строительства от приемки квартиры свыше трех месяцев с момента направления ему уведомления о готовности квартиры к передаче, что противоречит ч.4, 5 ст.5, ч.6 ст.8, ч.3, 5 ст.9 Федерального закона, ст. 310 ГК РФ, согласно которым за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. В данном случае речь не идет об осуществлении сторонами предпринимательской деятельности, где односторонний отказ возможен в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства. Случаи одностороннего отказа от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве прямо указаны в Федеральном законе. Отказ или уклонение от принятия квартиры к таким случаям не относится. Законом предусмотрен иной порядок действий застройщика в таких случаях.
 
– Если затягиваются сроки сдачи объекта, могут ли дольщики повлиять на застройщика?
 
– Необходимо различать сроки ввода объекта в эксплуатацию и сроки передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
 
Согласно ст. 6 Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования.
 
В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
 
Частью 3 ст.6 предусмотрена обязанность застройщика в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора.
 
Кроме того, в соответствии с п.1 ч.1 ст. 9 (именуемой расторжением договора) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок.
 
Согласно ч.1.1 названной статьи по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.
 
Частью 2 ст.9 предусмотрено, что застройщик в случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям, предусмотренным частью 1 статьи 9, в течение двадцати рабочих дней со дня расторжения договора или в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным частью 1.1 статьи 9, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере. Если в течение соответствующего установленного срока участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить денежные средства и проценты за пользование денежными средствами в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.
 
В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (ч.4 ст. 9).
 
В случае нарушения застройщиком предусмотренных частями 2 ст.9 срока возврата денежных средств или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса застройщик уплачивает участнику долевого строительства проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день соответствующего исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств участнику долевого строительства или срока зачисления этих денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере (ч.6 ст.9).
 
Кроме того, ст. 10 Закона предусматривает, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. – Как управление Госстройнадзора может урегулировать спор между дольщиками и застройщиком? – Согласно ст. 23 Федерального закона контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляются в соответствии с уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство, которым в Свердловской области согласно п.1 постановления правительства Свердловской области от 30 мая 2007 г. №478-ПП определено Управление государственного строительного надзора Свердловской области.
 
Функции управления Госстройнадзора Свердловской области:
 
1) осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.1 ч.5 ст.23); 2) контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (п.4 ч.5 ст.23);
 
3) контроль за соблюдением положений настоящего Федерального закона, рассматривать жалобы граждан и юридических лиц, связанные с нарушениями настоящего Федерального закона (п.5 ч.5 ст. 23).
 
Указанные действия управлением осуществляются путем проведения мероприятий в соответствии с Федеральным законом от 8 августа 2001 года №134-ФЗ "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)", согласно которому государственный контроль (надзор) – проведение проверки выполнения юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем при осуществлении их деятельности обязательных требований к товарам (работам, услугам), установленных федеральными законами или принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами. Основанием для такой проверки может быть обоснованное заявление участника долевого строительства – гражданина.
 
Кроме того, по результатам проверки управление направляет застройщикам предписания об устранении нарушений Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливает сроки устранения таких нарушений (п.6 ч.5 ст. 23);
 
Согласно п.7 ч. 5 ст. 23 управление принимает меры, необходимые для привлечения застройщиков (их должностных лиц) к ответственности, установленной Федеральным законом и законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях;
 
В частности, согласно ст. 23.64. КоАП органы, осуществляющие контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных статьей 14.28 и частью 4 статьи 19.5 кодекса.
 
Ст. 4.28. предусмотрена ответственность за нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости:
 
– ч.1. – за привлечение денежных средств граждан для целей строительства многоквартирных домов лицом, не имеющим на это права в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
 
– ч.2. – за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений;
 
– ч.3. – непредставление в установленный срок в орган, отчетности в случаях, предусмотренных законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно представление отчетности, содержащей недостоверные сведения;
 
– ч.4. – ст. 19.5 кодекса предусмотрена ответственность за невыполнение в установленный срок законного предписания органа, осуществляющего контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.
 
Управление согласно п.8 ч.5 ст. 23 вправе обращаться в суд с заявлениями в защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, а также согласно ч.7 ст. 23 в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в случае, если:
 
1) более чем на тридцать дней задержано представление отчетности, предусмотренной Федеральным законом;
 
2) застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации;
 
3) застройщик не удовлетворяет требования участников долевого строительства по денежным обязательствам, предусмотренным частью 2 статьи 12.1 Федерального закона, и (или) не исполняет обязанность по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности. При этом указанные требования в совокупности должны составлять не менее чем 100 тысяч рублей;
 
4) застройщиком не исполнялись положения Федерального закона, а также принятые в соответствии с ним иные нормативные правовые акты при условии, что в течение года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные Федеральным законом меры воздействия.
 
Более того, согласно ч.8 названной статьи Управление вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением об отстранении застройщика в случае неоднократного или грубого нарушения застройщиком положений Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов, а также в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
 
 КОРОТКОЙ СТРОКОЙ
 
Вопрос о необходимости принятия мер государственной защиты граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных инвесторов–застройщиков жилья, рассмотрел комитет Областной думы по промышленной, аграрной политике и природопользованию. В октябре прошлого года была создана рабочая группа по проблеме обманутых дольщиков, которая рекомендовала правительству области принять меры по их защите.
 
В июне 2008 года правительство региона приняло постановление "О мерах по защите прав граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных инвесторов–застройщиков жилья в Свердловской области". Документ требовал от областного министерства строительства и архитектуры разработать методические рекомендации по составлению и ведению администрациями муниципалитетов списков пострадавших дольщиков. Такие рекомендации были разработаны. Согласно постановлению правительства списки пострадавших дольщиков должны были быть сформированы в каждом муниципальном образовании до 1 октября 2008 года.
 
На минувшем заседании комитет предложил продлить срок формирования списков обманутых дольщиков до 1 января 2009 года по причине их неготовности. Депутаты отметили, что сегодня, согласно постановлению правительства, основанием для включения в списки обманутых дольщиков служат судебные решения, вступившие в законную силу. Члены комитета предлагают включать в списки граждан, признанных потерпевшими, на основании постановления следователя по возбужденному уголовному делу.
 

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"