Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №12 (102) - 2009

Журнал № -

Градостроительство. Актуальные проблемы

Правила землепользования и застройки: баланс интересов и механизм развития

Градостроительное зонирование в рыночных условиях становится ключевым звеном правового регулирования. Работа по реализации принципов градостроительного зонирования, заложенных в Правилах землепользования и застройки городского округа –  муниципального образования «город Екатеринбург» (далее ПЗЗ), только началась.  Сегодня механизмы ПЗЗ оттачиваются на практике. Об этом и говорил в своем выступлении на конференции начальник отдела градостроительного зонирования Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений  администрации Екатеринбурга  Николай БУШУЕВ.

Конституция Российской Федерации 1993 года определила новый политический и социально-экономический строй нашего государства, ориентированный на демократические, рыночные отношения. В соответствии с этим Градостроительный кодекс РФ и Земельный кодекс РФ установили основы института градостроительного (правового) зонирования территорий.
Градостроительное зонирование регулирует вопросы территориальной организации жизнедеятельности города, с учетом потенциальности его экономики, и как следствие, перспективы использования объектов недвижимости и поэтому является частью градостроительной деятельности.
Рыночная экономика становится эффективной, когда множество разнообразных рыночных субъектов, крупных и мелких, частных и государственных с различными интересами достигают своих целей (иначе им просто невыгодно работать), и одновременно деятельность каждого их них складывается в планируемое общественно значимое целое.
Правила, как нормативно-правовой акт органа местного самоуправления, являются инструментом правового зонирования через реализацию методологии формирования территориальных зон и их градостроительных регламентов, определяют как закон общественно-демократический принцип «право одного ограничено правом другого» и тем самым позволяют на определенный период времени устанавливать баланс общественных и частных интересов. Этот закон вводится в действие самим местным сообществом через процедуру публичных слушаний и прозрачности его принятия.

Важно отметить, что Правила землепользования и застройки являются правовым инструментом реализации положений, заложенных в генеральном плане, и обладают механизмом постоянной адаптации к новым условиям и целям функционирования и эволюционного развития города. Не случайно Градостроительным кодексом РФ предусмотрена ст.33, определяющая механизм и подтверждающая объективную неизбежность и обязательность внесения изменений в этот документ.
История существования градостроительного регулирования на принципах правового зонирования показывает, что ввести в действие все регламенты сразу никогда не удавалось ни в одной стране, так как речь идет о последовательности развития этого многослойного документа.
Отбор решений производится по основному критерию соответствия действующих тенденций преобразования недвижимости генеральному плану исходя из расчета, примерно, двух-трехлетнего развития территорий.
С одной стороны, градостроительные регламенты в составе ПЗЗ не должны однозначно неотвратимым образом отображать функциональное зонирование генплана. С другой стороны, градостроительные регламенты не должны фиксировать только и исключительно факты сложившегося землепользования, а делать следующий шаг в его развитии и совершенствовании. Поэтому градостроительное зонирование находится между фактами существующего землепользования и функциональным зонированием генплана, отображающим относительно далекое будущее, которое достигается не одномоментно, а последовательным движением, направляемым градостроительными регламентами.
Градостроительное зонирование не претендует на идеальное решение его целей в одночасье сразу и по всем статьям, да это и объективно невозможно, так как город – это сложный и живой организм, иногда развивающийся по своим законам. Время будет постоянно опережать этот документ своими непредсказуемыми новациями.
Главное, подготовить и утвердить в относительно короткие сроки базовую редакцию Правил, в которой достигается минимально необходимая степень гарантий относительно перспектив использования частной недвижимости с учетом интересов муниципалитета. И это главное закреплено требованием федерального закона «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» об обязательности наличия Правил землепользования и застройки до 1 января 2010 года.
После введения в действие ПЗЗ продолжается работа по дополнению их содержания, в части недостающих параметров разрешенного строительного изменения недвижимости в отдельных территориальных зонах, по конкретизации видов разрешенного использования недвижимости, границ территориальных зон и т.д. Для этого необходим постоянный мониторинг ПЗЗ и принимаемых решений в этой новой для всех нас системе градостроительного зонирования.

Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» утверждены Решением Екатеринбургской городской думы №68/48 от 13 ноября 2007 года. В целях подготовки проекта ПЗЗ был заключен в январе 2006 года договор между Главархитектурой администрации города Екатеринбурга, некоммерческим фондом «Градостроительные реформы» (г. Москва) и некоммерческим фондом «Институт экономики города» (г. Москва) на совместную научно-исследовательскую работу по этой теме. Основной период времени работы составил аналитический этап, результатом которого явилось создание генерализованной неравномерно районированной пространственной модели города, которая явилась основой карт градостроительного зонирования и градостроительных регламентов. После изучения основных положений генплана было создано девять схем, в том числе схема существующего землепользования территории нашего муниципального образования площадью 114 тысяч гектаров. Именно схема, а не карта существующего землепользования. Так как ее задача не только зафиксировать юридически оформленные границы земельных участков, информация по которым часто отсутствовала, но и определить виды фактического использования земельных участков и объектов капитального строительства.
К июню 2006 года эта схема была сформирована из 86718 земельных участков. Это огромной важности компонент последующих этапов работы. Схема как «лакмусовая бумажка» проявила сегодняшнее состояние использования территории города и тенденции ее развития. Если сравнить основной чертеж генплана и схему, то видно, что до «города будущего» нам еще далеко. Поэтому ПЗЗ и является инструментом реализации генплана через правовые нормы регулирования использования земельных участков и объектов капитального строительства, которые позволяют муниципалитету поддержать общественно выгодную инициативу предпринимательской мысли или отклонить, если эти инициативы противоречат интересам города. Эти решения принимаются с учетом общественного мнения, выраженного на публичных слушаниях.
 
Кстати, несколько необходимых дополнений об институте публичных слушаний. В любом демократическом обществе проведение публичных слушаний по всем вопросам градостроительной деятельности является обязательным, так как ее реализация напрямую затрагивает частные и общественные интересы, что может создать конфликтную ситуацию. К проведению таких массовых мероприятий необходимо готовиться тщательно, как в организационной, так и в содержательной частях, заранее анализируя вероятный ход развития событий. Следует по возможности выработать сценарий, который приведет к конструктивному завершению такого форума, несмотря на то, что результаты публичных слушаний носят рекомендательный характер. К примеру, в Перми для этих целей созданы специальные структуры, как в администрации города, так и в администрациях районов с соответствующими профессиональными кадрами.
По итогам реализации Правил землепользования и застройки за 2008 год и первое полугодие 2009 года Комиссия по землепользованию и застройке муниципального образования «город Екатеринбург» (далее Комиссия) рассмотрела 223 вопроса, в том числе: 207 вопросов – о внесении изменений в ПЗЗ; 12 – о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства; 4 – о разрешении отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.
Изменения в ПЗЗ внесены на основании решений комиссии и результатов публичных слушаний по рассмотрению проекта решения Екатеринбургской городской думы «О внесении изменений в Решение Екатеринбургской городской думы от 13.11.2007 № 68/48 «Об утверждении Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург», проведенных 08.05.2009.

Внесены изменения в следующие части ПЗЗ:
раздел 1 – «Порядок регулирования землепользования и застройки на основе градостроительного зонирования»;
раздел 2 – «Карта градостроительного зонирования территории муниципального образования «город Екатеринбург»;
раздел 3 – «Градостроительные регламенты».
Изменения в раздел 1 внесены в целях устранения повторения (дублирования) норм федерального законодательства, устранения логических неточностей, поправки кодификационного порядка, приведения в соответствие с нормами федерального законодательства, в том числе с нормами земельного законодательства.
В действующей редакции ПЗЗ единственным основанием для предоставления земельных участков для строительства являлись торги. Земельное законодательство предусматривает возможность предоставления земельных участков для строительства на основании заявления физического или юридического лица при обязательном соблюдении условия о заблаговременной публикации сообщения о приеме заявлений (в случае отсутствия второй заявки).
Изменения в раздел 2 Правил землепользования и застройки внесены на основании утвержденной градостроительной документации – проектов планировок и проектов межевания новых территорий, а также проектов межевания застроенных территорий в связи с уточнившимся фактическим землепользованием и обращениями правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства об изменении вида территориальных зон в целях более эффективного использования недвижимости.
Изменения в раздел 3 ПЗЗ уточнили состав и перечень видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в территориальных зонах с целью минимизации основных видов разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и увеличения перечня условно разрешенных видов использования земельных участков и объектов капитального строительства. На основании Градостроительного кодекса РФ предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования возможно только через процедуру публичных слушаний. Указанные изменения позволят улучшить информирование населения о планируемом строительстве и реконструкции объектов капитального строительства. Конкретизированы градостроительные регламенты для малоэтажной жилой застройки по параметрам разрешенного строительства, предельным (минимальным и максимальным) размерам земельных участков, по требованию к ограждению земельных участков и так далее.

Решением Екатеринбургской городской думы № 20/7 от 23 июня 2009 года утверждены первые изменения в Правила землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург». С учетом изложенного становится понятным, что работа по реализации принципов градостроительного зонирования, заложенных в Правилах землепользования и застройки, только началась, и мы надеемся на дальнейшее плодотворное сотрудничество со стороны всех заинтересованных в этом процессе лиц.

Николай Бушуев, начальник отдела градостроительного зонирования Главного управления архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации Екатеринбурга

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"