Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №1 (103) - 2010

Журнал № -

Градостроительство. Теория и практика

Участники рынка недвижимости хотят говорить на одном языке

Практическая конференция «Итоги года на рынке недвижимости Екатеринбурга», прошедшая в конце минувшего года, носила еще и второе название – «Совершенно несекретно!» Замысел организаторов (регионального представительства Гильдии Управляющих и Девелоперов (ГУД), а также консалтингового центра «Стражи Урала» при поддержке администрации Екатеринбурга) ясен – для того, чтобы рынок недвижимости Екатеринбурга стал цивилизованным и понятным, все его участники должны говорить на одном языке, оперировать едиными понятиями и методиками. 

После выступления докладчиков обсуждение было продолжено в формате «круглых столов» на пяти секциях: торговая недвижимость, гостиничная недвижимость, офисная, жилая и складская недвижимость. На них была проанализирована ситуация в каждом из этих сегментов рынка, причем в самой благоприятной атмосфере – действительно открытости, «несекретности». Вот, например, какие выводы были сделаны в ходе работы секции жилой недвижимости – готовых новых квартир не стало меньше и, наверное, не станет.
Однако предложение очень жестко сегментируется. Положительная тенденция – уход с рынка непрофессиональных застройщиков-инвесторов. Застройщикам пришлось задумываться, как и за сколько они будут строить, и главное, «сколько и за сколько продадут». Как и прежде, серьезно осложняют жизнь застройщикам проблема предоставления земельных участков – «бесплатно землю не раздают, то, что выставляют на аукцион – слезы, а запасы загодя приобретенных земельных участков подходят к концу», вопросы подключения и присоединения. Тем не менее, в ближайшие два года дефицита предложения на первичном рынке не будет. Увы, на помощь ипотеки как «двигателя» спроса на рынке первичной жилой недвижимости участники конференции не рассчитывают. Общая беда – нехватка качественной аналитики. Собравшиеся констатировали, что прогнозы надо централизовать, их должны давать грамотные, независимые и объективные специалисты. Однако нередко получается так, что инвесторы дают ту аналитику, которая выгодна им, представители банков – адаптируют статистику под свое представление о «текущем моменте» и так далее.

Разговор то и дело «закольцовывался», возвращаясь к одной и той же проблеме – отсутствию единых классификаторов, определений, объективных данных, независимой аналитики. Если в предыдущие годы мало кто обращал внимание на эти «мелочи» (А зачем? И так купят все, что построим!), то сейчас возникла насущная необходимость в наличии единой системы понятий. В том числе и об этом говорил в своем выступлении на конференции полномочный представитель Гильдии Управляющих и Девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль. Предлагаем вниманию читателей фрагменты из его доклада «Итоги 2009 года на рынке недвижимости».
– Первая проблема строительного рынка – финансирование и ценообразование. Это системная проблема – вопрос должен быть обращен не столько к банкам, сколько к федеральному правительству, потому что мы понимаем, где у нас эмиссионные центры, где задаются основные параметры денежной массы и всех связанных с ней инструментов. Но, обсуждая вопросы ценообразования, становится ясно, что примерно от 30 до 50 процентов себестоимости нашей продукции на рынке девелопмента – это обслуживание финансирования. Это очень серьезный системный вопрос. Если решение не будет найдено, рынок не сможет развиваться так, как хотелось бы.
Второй момент – что показал прошедший год? Ясно, что уровень аналитики, которой мы с вами пользуемся, при нашем бизнес-планировании не соответствует потребностям рынка, в первую очередь нашего регионального. В чем здесь проблема? У нас отсутствует качественная аналитика по рынку в целом и самое главное – в разрезе главных его сегментов. Речь идет о том, как оценивается платежеспособный спрос в каждом из сегментов. Какие виды недвижимости, в каких объемах будут востребованы, смогут ли выйти на рынок и хорошо окупаться. Это принципиальная серьезная проблема, которую мы пока не решили в силу молодости рынка, его неразвитости. Даже крупные высококвалифицированные консалтинговые компании – и международные и те, что являются их партнерами на месте – к сожалению, еще не смогли решить эту проблему. Следующий проблемный вопрос – это отсутствие четких стандартов, которые фиксируют характеристики успешных продуктов на рынке коммерческой недвижимости в основных сегментах рынка.
Что имеется в виду? К сожалению, у нас нет целого ряда стандартов, во-первых, классификаторов, которые присутствуют в международной практике девелопмента – классификации по видам недвижимости – офисной, жилой, складской и так далее. Такой, которая была бы не просто где-то напечатана и которую можно было бы прочитать в какой-то книжке, а реально работающей и принимаемой критической массой игроков рынка. Если есть классификационные стандарты, то по ним сразу всем девелоперам видно, что именно имеет смысл строить. Ясно, что можно создать какой-то конкретный новый продукт, найти изюминку. Но, тем не менее, мировая практика уже выработала характеристики стандартных объектов, которые будут успешными. Многим из вас известно полуанекдотическое высказывание, что «девелоперы строят, исходя из своих представлений о прекрасном, а также из размера собственной жадности. Отчасти, может быть, это и правильно, но надо понимать, что большой помощью всем нам могло бы быть внедрение этих классификаторов и стандартов работы.
Кроме того, большой проблемой сегодня является работа управляющих компаний. Стандарты работы управляющих компаний на самом деле есть – и не только международные, но и российские. Сейчас в Гильдии мы практически начали работу по разработке классификаторов и сертификации объектов и думаем, что должны также приступить к работе над стандартами работы управляющих компаний.

Еще одна системная принципиальная проблема – это неопределенность и отсутствие ценовых ориентиров. Прошедший год показал, что было совершенно непонятно, чего ждать, по каким ставкам будут сдаваться объекты, сколько они будут стоить, каковы будут себестоимость возведения и длительность экспозиции, как вообще устраивать свое ценовое, финансовое и временное планирование. В результате мы получили еще одну проблему, которую я только назову. Это реальная проблема демпинга в целом ряде сегментов рынка и надо всерьез обсудить, что это такое и каковы будут последствия этой ситуации на рынке недвижимости в отдельных сегментах. Если мы сейчас с этим не определимся, я думаю, что процесс восстановления рынка будет идти существенно дольше.
Что еще выявил прошедший год? Необходимость конструктивного сотрудничества потребителей и девелоперов в условиях нестабильного рынка. Раньше считалось, что у нас существует жесткий диктат девелопера, арендодателя, продавца. Действительно, был рынок продавца и арендодателя. И мы видели, что многие из наших коллег не вполне разумно, порой жестко вели себя с клиентами. Сейчас ситуация развернулась в обратную сторону – арендодатель, покупатели очень жестко ведут себя со всеми девелоперами. Выскажу мнение руководства и всех членов Гильдии – мы считаем, что и первая, и вторая тактика поведения неправильны и заводят в тупик всех. Сейчас назрела такая ситуация, когда можно и нужно попытаться найти некий конструктивный вариант сотрудничества, потому что ясно – надо снижать затраты, девелоперам надо обеспечивать доходность и сроки окупаемости. Но необходимо найти разумное, компромиссное решение, которое будет работать в длинной перспективе.
На рынке девелопмента самое главное – не сверхприбыль, самое главное – стабильность, предсказуемость и четкое понимание, какие финансовые потоки будут проходить в определенную единицу времени.
И в заключение я хотел бы сказать, что необходимость координации деятельности профессиональных участников рынка – очень важный момент. Это то, над чем мы сейчас работаем. Гильдия Управляющих и Девелоперов готова быть такой площадкой. Мы понимаем, что надо объединять усилия Гильдии, управляющих, представителей риэлторского сообщества, консультантов, тех, кто организует и занимается финансированием. Это сейчас одна из важнейших и самых актуальных задач.


При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"