Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №9 (107) - 2010

Журнал № -

Жилищное строительство

В тезисах выступления главы Минрегиона, размещенных на сайте www.minregion.ru, отмечается, что в настоящее время в ведомстве ведется совершенствование нормативной базы отрасли с целью приведения ее в соответствие с современными требованиями, что мотивирует строителей использовать самые современные технологии, и как следствие, повысит производительность труда на стройке. До конца текущего года будет разработано 25 системообразующих сводов строительных норм и правил, впоследствии вся нормативно-техническая база в строительстве будет актуализирована с учетом гармонизации с европейскими нормами. Это позволит повысить конкурентоспособность российской строительной продукции и создать альтернативную систему нормативного обеспечения в строительной отрасли. Также до конца 2010 года будет завершено создание новой системы ценообразования в строительстве, что повысит эффективность использования бюджетных средств и создаст реальный механизм управления стоимостью строительных проектов. – Заработал в полном объеме институт СРО, обеспечивший адекватную обратную связь с отраслью. Сегодня в строительстве создана самая развитая система саморегулируемых организаций среди всех отраслей народного хозяйства. Для нас СРО и их национальные объединения стали платформой, на которой мы совместно отрабатываем внедрение новых нормативных и технических решений, разрабатываем меры стимулирования снижения себестоимости строительства, – отметил Виктор Басаргин. Антикризисными решениями удалось стабилизировать объемы жилищного строительства, сохранить базовую инфраструктуру рынка и обеспечить задел в строительстве жилья на 2010 и 2011 годы в размере более 80 млн. кв. метров. По предварительным данным, за 7 месяцев введено 25,7 млн. кв. метров жилья – практически столько же, что и за аналогичный период 2009 и 2008 годов. Для жилищного строительства в гражданский оборот передан 21 земельный участок, находящийся в федеральной собственности, общей площадью 1,33 тыс. га при годовом плане в 3 тыс. га. Отмечается рост выпуска важнейших стройматериалов (цемента на 3,6%, нерудных стройматериалов на 8,5%, сборного железобетона на 1,5%). В 2,4 раза вырос объем ипотечного кредитования. На 1 июля выдано 107208 ипотечных жилищных кредитов на 133 млрд. 400 млн. рублей. Средневзвешенная процентная ставка снизилась до 13,5 % (за аналогичный период 2009 г. – 14,6%). Активизировалось содействие со стороны институтов развития. 250 млрд. рублей ВЭБа, направляемых на ипотеку, уже привели к понижению ставки ипотечного кредитования до 9,5-11% годовых по отдельным программам, и эту тенденцию планируется сохранить. ВЭБ также запустил программы поддержки развития стройиндустрии (строительство сети из 20 заводов по производству автоклавного ячеистого газобетона, модернизация цементной промышленности). Фонд РЖС запустил первые проекты строительства жилья в Московской (Истра) и Новосибирской (Искитимский район, поселок Мичуринский) областях. АИЖК по программе «Стимул» начало реализацию 52 строительных проектов в 29 населенных пунктах с общим вводом 735 тыс. м2 жилья. На рассмотрении еще 97 проектов на 1 млн. 230 тыс. кв. метров. Активно работает Фонд ЖКХ. Во многом достигнутый результат обеспечен действиями государства на рынке. Общий объем государственных средств, направленных на жилищный рынок, составил в 2009 году 585 млрд. рублей, в 2010-м запланировано почти 700 млрд. Присутствие государства поддержало строительную отрасль и спрос на рынке. Но, к сожалению, меры стимулирования спроса не привели к адекватному увеличению предложения. Несмотря на то, что ипотека уже вернулась к цифрам 2007-го, темпы роста ввода жилья не столь высоки. Поэтому только увеличение предложения на рынке сможет гармонизировать спрос, поддержанный в кризис, не даст раздуть новый «пузырь» на рынке.Достигнуть этого возможно, только создав условия для привлечения инвестиций. Это особенно актуально с учетом того, что в условиях кризиса с участием госсредств строился каждый третий метр жилья, но со следующего года государство уменьшит свое влияние на отрасль: в 2011 году до 446 млрд. руб., в 2012 – до 386, в 2013 – до 189 млрд. С учетом обсуждения на заседании президиума Совета по приоритетным национальным проектам и демографической политике подготовлен комплекс мер, который должен позволить за эти 3 года запустить механизм замещения федеральных средств частными инвестициями, полноценно раскрыть весь потенциал государственно-частного партнерства, который имеет инвестиционно-строительный процесс, обеспечив при этом выход к 2020 году на уровень ввода 1 кв. метра на человека, или 142 млн. кв. метров в год. Комплекс мер включает: Первое: усиление скоординированной поддержки жилищного строительства со стороны федеральных министерств и ведомств, осуществляющих реализацию программ строительства и закупки жилья (особенно таких масштабных, как программы Министерства обороны), регионов и институтов развития, которые уже стали самостоятельными игроками со своими стратегиями и зачастую исключительными возможностями. В июле текущего года нами создан механизм координации действий федеральных органов исполнительной власти и институтов развития – Экспертный совет. В рамках его работы мы определили, что основной акцент нужно сделать на содействие субъектам Федерации в разработке и реализации программ развития жилищного строительства, предусматривающих выполнение контрольных заданий по вводу жилья, в первую очередь эконом-класса, которые Минрегион довел до каждого субъекта. Эти показатели взяты не с потолка, они установлены, исходя из перспектив социально-экономического развития каждого региона, существующей обеспеченности населения жильем, прогноза спроса на жилье. Покажу на примере, что мы вкладываем в понятие координации. Если региону установлен плановый показатель ввести в 2014 году 1 млн. кв. метров жилья, то в 2013 году стройка уже должна быть развернута. Для этого в 2012 году должен быть проведен конкурс по подбору застройщиков на подготовленные земельные участки. Понимая, что на 1 га строится не более 10 тыс. кв. метров жилья, площадь данных участков должна составить не менее 100 га. Соответственно уже к 2011 году должен быть выполнен весь объем граддокументации. АИЖК и банки должны на 2013 год запланировать адекватный объем кредитных ресурсов для застройщика — победителя конкурса, а на 2014-й — для кредитования покупателей квартир. То есть под региональными программами мы понимаем прозрачный сетевой график выполнения работ, необходимых для строительства запланированных объемов жилья и поддержания спроса в конкретном месте в конкретное время. Только такой подход позволит застройщику получить полностью подготовленный участок «под ключ», ресурсоснабжающим организациям – потребителей в понятном объеме, в понятные сроки и в понятном месте, гражданам – жилье в достаточном количестве и по справедливым ценам. Второе: с целью снижения себестоимости жилья в составе комплекса мер разработан механизм, позволяющий выделить обеспечение инженерной инфраструктурой застраиваемых участков в отдельный бизнес и тем самым изъять ее из себестоимости строительства, причем не только жилищного. Гражданин не должен платить дважды, эти затраты уже включены в тариф как инвестиционная и амортизационная составляющие. Считаем, что эту работу руководство субъектов Федерации должно организовать в каждом муниципалитете. Утверждение инвестиционных программ локальных монополий и тарифное регулирование находятся в руках субъектов. И только скоординировав действия программ жилищного строительства с программами естественных монополий, можно добиться нужного результата. Также Минрегион совместно с Мин-экономразвития и Фондом РЖС подготовил предложения по корректировке законодательства для изменения аукционного механизма определения застройщика, при котором главным условием будет максимальное снижение цены реализации жилья. Подобный механизм предлагается распространить и на земельные участки региональной и муниципальной собственности. Мы совместно с профильными комитетами Госдумы, Институтом экономики города и Центром стратегических разработок ведем работу по подготовке документов, обеспечивающих такой подход с тем, чтобы они могли быть внесены на рассмотрение Государственной думы уже в осеннюю сессию. Тем самым мы создадим условия для обнуления стоимости земли и инфраструктуры в себестоимости строительства. Одно из важнейших направлений — какое жилье мы будем строить. Оно должно быть комфортным и энергоэффективным. Его могут создать только современные предприятия промышленности стройматериалов и строительной индустрии. Поэтому обязательным разделом региональных программ должна стать поддержка их развития в части выпуска и использования недорогих материалов и технологий, соответствующих современным требованиям нашего XXI века. Еще одной важной составляющей региональных программ должно стать расширение участия населения в строительстве через жилищно-строительные кооперативы и другие некоммерческие объединения граждан. Для активизации этого процесса уже на осенней сессии Государственной думы необходимо принять закон по развитию индивидуального жилищного строительства. Очевидно, что при любых формах поддержки останется часть населения, которая не будет способна приобрести жилье в собственность. В программах регионов просто необходимо предусмотреть меры по радикальному увеличению объемов строительства социального жилья. В региональные программы также в обязательном порядке должны войти:  меры по снятию региональных и местных административных барьеров;  реализация проектов комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства;  разработка градостроительной документации;  мероприятия по восстановлению системы непрерывного профессионального образования, с особым акцентом на начальное профессиональное образование. По срокам региональные программы должны быть увязаны со сроками ФЦП «Жилище», то есть 2011—2015 годами. До конца года будут рассмотрены программы всех регионов. Считаем, что с каждой региональной программой должны быть скоординированы реализация ведомственных программ строительства и планы прямой закупки на первичном рынке. Зная потребности в жилье в каждом конкретном регионе, мы подготовим совместно с Фондом РЖС предложения субъектам Федерации по строительству необходимого объема жилья эконом-класса на ближайшие несколько лет под наши обязательства, включив их в региональные программы. В итоге инвесторы-застройщики в регионах получат фактически обеспеченный заказ на строительство жилья, реализация которого гарантирована, а государство сможет более рационально планировать свои расходы. Отмечу, что национальные объединения саморегулируемых организаций в строительной отрасли поддерживают наши предложения. Они видят в этом возможность своего системного, предсказуемого развития. Увеличение ввода жилья потребует от муниципальных образований выполнения обязательств по обеспечению вновь построенного жилья объектами социальной и дорожной инфраструктуры. Наш расчет показывает, что затраты муниципалитета составят минимум 10 тыс. рублей на 1 кв. метр построенного жилья. Это значительные средства, которых у подавляющего большинства муниципалитетов нет. В ряде муниципалитетов это уже стало сдерживающим фактором. Даже в таких крупных, как Санкт-Петербург, Екатеринбург, городах Московской области и других, губернаторам и мэрам проблематично изыскать в бюджет средства для ввода социальных объектов при комплексном освоении территорий. Таким образом, необходимы действенные меры, в первую очередь финансового характера, по стимулированию регионов и муниципалитетов к достижению плановых показателей. Разумеется, на принципах софинансирования затрат и, возможно, на принципах выделения грантов для регионов, способных обеспечить при помощи федеральных средств максимальный ввод жилья. Речь идет о необходимости выделить в рамках ФЦП «Жилище» финансовый ресурс порядка 30—40 млрд. рублей на 5 лет, который должен стать своего рода «пряником» для регионов, чтобы они стремились и имели возможность выйти на требуемые результаты. Необходимо учесть, что такая поддержка выгодна государству. Каждый дополнительный миллион кв. метров жилья в год увеличивает объем дополнительных бюджетных поступлений всех уровней на 8—12 млрд. рублей. Считаем, что без предлагаемого подхода у региональных руководителей не будет возможности задействовать все доступные рычаги и механизмы для развития строительства жилья эконом-класса. Хотел бы коснуться еще ряда вопросов, напрямую связанных с финансами. АИЖК совместно с Центральным банком, системообразующими банками и Минрегионом России подготовлена единая схема работы банков по кредитованию строительства и ипотечному кредитованию. Она упростит застройщикам и покупателям доступ к ресурсам и позволит институтам развития более четко влиять на развитие сегмента жилья эконом-класса. В целом, говоря о кредитовании, мы считаем, что из 1 рубля федеральных средств, идущих на поддержку рынка, не менее 70 копеек должно направляться на первичный рынок и кредитование застройщика на этапе строительства. Сейчас я говорю только о жилье эконом-класса. И еще одна актуальная проблема: большинство девелоперов привыкло работать на малом обороте с высокой маржой, а у многих банков в залоге остались строительные проекты по докризисным ценам. Это мешает им развивать кредитование застройщиков по доступным ценам. Есть примеры, когда новому кредитору-застройщику банк директивно указывает, по какой цене должен быть продан готовый объект, причем это цена выше, чем готов продавать застройщик. Это системный вопрос, и мы бы просили, чтобы Центральный банк проанализировал возможность разрешения этого конфликта интересов. В заключение подытожу: задача перед нами стоит амбициозная, но реализуемая. Есть видение, как гармонизировать стимулирование спроса с объемами вводимого жилья, сделав при этом цену реализации жилья не завышенной и не искусственно низкой, а справедливой, при которой к стоимости строительства добавится честная маржа, а не та, что в прошлом доходила до 70-80%. Для этого нужно:  принять региональные программы жилищного строительства;  обеспечить жилищное строительство подготовленными земельными участками;  обеспечить потребности кредитования населения и строительства;  развивать строительный комплекс в части новых материалов и технологий;  кадрово подкрепить отрасль;  решить вопросы обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Все эти шаги должны сопровождаться совершенствованием и поддержанием в актуальном состоянии нормативной базы, устранением излишних административных барьеров.

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"