Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №11 (115) - 2011

Журнал № -

Жилищное строительство

На пороге доходного дома

В целях развития жилищного строительства в Свердловской области появились новые финансовые механизмы. О них рассказали на своей пресс-конференции областной министр строительства и архитектуры Михаил ЖЕРЕБЦОВ, исполнительный директор по жилищному финансированию ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» Андрей ШЕЛКОВЫЙ и генеральный директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр КОМАРОВ.

НЕОДНОЗНАЧНАЯ СИТУАЦИЯ

Но прежде Михаил Жеребцов вкратце проанализировал текущую ситуацию в отрасли. Она, по мнению министра, неоднозначна. С одной стороны, кризисные явления 2008–2010 годов строителями преодолены. Производственные мощности индустрии стройматериалов загружены на 60–80% – это говорит о том, что они востребованы и строительство идет достаточно активно.
– В то же время мы замечаем некоторые изменения в структуре жилищного строительства, – сообщил министр. – Сегодня его малоэтажные формы развиваются опережающими темпами. И это при том что Свердловская область – один из немногих субъектов РФ, который практически не имел кризисного провала во вводе многоэтажного жилья: в прошлом году было сдано 1660 тысяч квадратных метров, в том числе в Екатеринбурге – свыше 1 млн. «квадратов», чего не достигалось за всю его историю.
В этом году малоэтажное жилищное строительство идет на уровне 112% к прошлому году, многоэтажное же немного отстает. То есть налицо та самая реструктуризация, целевой показатель которой по «малоэтажке» к 2015 году должен составить 60%, сегодня пока достигнуто 40%.
Успешно реализованы областные программы помощи тем строителям, которые попали в сложную кризисную ситуацию, а также отдельным социальным группам населения. Оживляется спрос на жилищном рынке, и сейчас практически нет «зависших» квартир.
– Спрос и предложение – это две неотъемлемые части рынка, которые мы должны учитывать, – сказал министр. – Точнее, мало построить необходимое количество квадратных метров, важно еще их продать, чтобы граждане имели возможность купить это жилье. Для этого в России и в области приняты многие целевые программы, стимулирующие такой спрос.
Без сомнения, самым важным фактором является платежеспособность населения, средняя зарплата. Она в Свердловской области растет: за прошлый год составила 21400 рублей, а годами ранее была 17000–19000 рублей. Следовательно, коэффициент доступности жилья в целом улучшается. К тому же на рынке появляется доступное жилье. Примеры тому есть – это и Академический район, и поселок Светлореченский.
Сегодня, по словам министра, на рынке недвижимости наблюдаются структурные изменения, связанные с дефицитом однокомнатных квартир. Цены на них в последнее время растут быстрее всего.
– Но при прочих равных составляющих люди все-таки выбирают в пользу экологического проживания за городом в хорошем доме, – уверен министр. – Задача правительства области – построить там социальную инфраструктуру – школы, поликлиники, детские сады. Кстати, наш субъект Федерации строит детсадов больше, чем многие другие. Так, с учетом перепрофилирования, в этом году вводится порядка 70 садиков. Для сравнения в Москве в этом году строится около 100 садиков.
Кроме того, в области действуют программы, которые стимулируют как привлечение средств граждан по ипотечным кредитам, так и кредитование застройщиков.

ПРОСТАЯ АРИФМЕТИКА

Подробнее об этих программах Агентства по ипотечному жилищному кредитованию рассказал Андрей Шелковый.
– Мы прекрасно понимаем, что доступность жилья зависит не только от процентной ставки по ипотеке, – сказал он. – Для человека гораздо важнее та сумма, которую он будет ежемесячно вносить в течение многих лет. А этот платеж как минимум наполовину зависит от стоимости квадратного метра покупаемого жилья. С 2010 года Агентство занимается развитием программ поддержки жилищного строительства. Начиналось это как антикризисная мера, но со временем она стала одним из основных направлений деятельности агентства. Политика агентства в отношении процентных ставок целенаправленно реализуется с долгосрочным подходом. Каждый год понижается ставка и растет доступность ипотечного кредита. Так, летом агентство пошло на беспрецедентный шаг, значительно понизив ставки по всем программам, предоставив нашим региональным партнерам – операторам и средним банкам – условия для конкуренции с крупнейшими госбанками на этом рынке.
Практически все программы агентства содержат дополнительные опции для ряда социальных категорий граждан – вычеты из процентных ставок, которые суммируются. Так, если человек приобретает жилье по цене в рамках, установленных Минрегионразвития, его процентная ставка после оформления права собственности на жилье становится на 0,5% ниже; если он воспользуется материнским семейным капиталом – еще на 0,25% ниже; если попадает в категорию «молодая семья» либо участвует в иных госпрограммах – еще на 0,25% ниже. Более того, недавно Агентство ввело дополнительные специальные преференции для многодетных семей: если в семье до 2 детей, то ставка становится на 0,25% ниже, на 0,5% – если  3 и более ребенка.
Свердловская область – один из самых активных регионов в деле ипотечного кредитования. В области также заработала программа по стимулированию кредитования жилищного строительства «Стимул». На сумму около 655 млн. рублей соглашения уже заключены, в работе находится еще целый ряд проектов. Требование к проектам одно – срок ввода в эксплуатацию объектов по программе «Стимул» должен быть не позднее декабря 2013 года.

ОТКРЫТИЕ НОВОГО РЫНКА

Еще один мощный инструмент, который агентство планирует запустить в будущем году,  создание фондов арендного жилья. По сути, это означает зарождение  цивилизованного рынка аренды жилья, которого в России еще не было.
– Мы сейчас реализуем несколько пилотных проектов «Арендное жилье» – в Иркутской и Калужской областях, а также в Новосибирской, где в этом году будет сдана первая очередь «доходного дома», – сообщил Андрей Шелковый. – Речь идет о доме, полностью готовом для проживания, который укомплектован мебелью, бытовой техникой эконом-класса. На этих примерах мы хотим показать всем, как это работает.
Инструмент, который дает АИЖК, это долгосрочное финансирование. То есть возможность предоставления кредита юридическому лицу, которое будет собственником дома и арендодателем для граждан. Понятно, что цена аренды может быть разной – все зависит не только от объема средств, которые агентство будет предоставлять юридическому лицу, но и от стоимости объекта недвижимости, здесь немаловажно участие администрации субъекта Федерации.
– Мы понимаем, что это направление будет иметь право на существование только в том случае, если конечная цена аренды будет ниже, чем платеж по ипотечному кредиту при покупке подобной квартиры в собственность, – уточнил Андрей Шелковый. – И те модели, которые агентством предложены, показывают, что это возможно. В рамках пилотных проектов мы эти технологии апробируем. И очень рассчитываем, что Свердловская область подключится к реализации этого направления. Планируем в 2012 году запустить здесь такой «пилот» и даже готовы к тому, чтобы срок окупаемости проекта продлился до 20 лет – таким образом можно обеспечить минимальную нагрузку на конечного потребителя. Ставка же для девелопера будет находиться в районе 10%, но все будет зависеть от стоимости ресурса, который будет привлечен в будущем году агентством.

ЕСТЬ ЛИ КОНФЛИКТ ИНТЕРЕСОВ?

Генеральный директор Свердловского агентства ипотечного жилищного кредитования Александр Комаров напомнил, что в 2008-2009 годах САИЖК был единственным участником рынка ипотечного кредитования, который не только не свернул свои программы, но и выступил неким ориентиром по процентным ставкам, за которым пошли банки.
– В 2010-2011 годах все кризисные явления в строительстве были окончательно преодолены, а такого разнообразия ипотечных программ, которое мы увидели в первой половине текущего года, не было никогда раньше, – сообщил он. – Все мы неоднократно слышали в предыдущие годы о необходимости довести ставку до 6-7% годовых. Сегодня это уже не выглядит чем-то недостижимым, а по ряду продуктов при 25-летнем сроке кредитования реальна минимальная процентная ставка от 6,15% в рублях с учетом тех вычетов, о которых сказал Андрей Николаевич.
Средневзвешенная ставка по портфелю САИЖК снижается, начиная со второго  квартала 2011 года. Причем, не только в областных городах, где цены на жилье ниже и можно получить соответствующий процентный вычет, но и по Екатеринбургу. Не секрет, что ипотечный рынок в столице Урала – самый активный в области.
С учетом усилий, которое предпринимало правительство области в целях увеличения средней зарплаты населения, снижение процентных ставок агентством позволило увеличить среднюю сумму займа при консервативной кредитной политике на 250-300 тысяч рублей. Сейчас она составляет 1230 тысяч рублей.
Некоторые аналитики предупреждают о том, что создаваемый рынок арендного жилья может войти в некий конфликт интересов с программами классической ипотеки. Иными словами, что возможность аренды жилья будет оттягивать какую-то часть потенциального спроса будущих собственников.
– На мой взгляд, никакого конфликта нет, поскольку этими продуктами будут пользоваться разные категории населения, – заверил Александр Комаров. – К тому же, это должно сработать в рамках развития цивилизованной трудовой иммиграции для квалифицированных кадров, в которых заинтересована область. Плюс ко всему, Екатеринбург – это студенческий город, куда приезжает масса молодых людей из других регионов, которым необходимо жилье на период обучения. А новые общежития можно рассматривать как один из вариантов арендного жилья.

БЛИЖАЙШАЯ ПЕРСПЕКТИВА

Каков потенциал рынка арендного жилья на Урале? На этот вопрос ответил Михаил Жеребцов.
– Во всем мире доля арендного жилья составляет от 30% до 70%, а в России такого рынка практически не существует, – сообщил он. – С этим связан и ряд проблем. Первая – пробки на дорогах, одна из причин которых как раз кроется в существующей  системе владением жильем. Люди зачастую живут и работают в разных районах города, своими постоянными перемещениями перегружая транспортную сеть. В России также не сложился класс крупных собственников недвижимости. Этот вид бизнеса еще предстоит развивать с помощью государства. Чтобы создавать инновационную экономику, необходимо привлекать квалифицированных специалистов из других регионов и стран, а это значит, что необходимо создавать им условия для комфортной жизни в арендных домах. Поэтому емкость арендного рынка считаю достаточно высокой.
Андрей Шелковый добавил, что проекты создания фондов арендного жилья уже поддерживаются многими администрациями субъектов РФ. И если вопрос предоставления земельных участков регулируется федеральным законом, то поддержка со стороны администрации может выражаться в обеспечении участка инженерной инфраструктурой, в предоставлении определенных налоговых преференций юридическому лицу-арендодателю. Скажем, по налогу на имущество, которым распоряжаются регионы.
Еще на одну особенность формируемого рынка арендного жилья обратили внимание специалисты. Дело в том, что фонд арендного жилья – это не может быть набор разрозненных квартир, он предполагает строительство доходного дома или хотя бы подъезда в доме. Возможность привлечения кредитов на возведение  таких домов увязана с действующей в АИЖК программой «Стимул». Эта программа  направлена на привлечение банковского финансирования строительства с последующим переходом на ипотеку юридического лица, когда объект недвижимости выкупается для дальнейшей сдачи в аренду. То есть, девелопер берет кредит в банке, строит дом, а по окончании строительства этот кредит переходит в длительный ипотечный, источником погашения которого будет поток платежей от конечных потребителей – арендаторов квартир.
– Год назад мы заключили трехстороннее соглашение по стимулированию кредитования жилищного строительства между правительством области, федеральным агентством и САИЖК, который выступает в этой конструкции гарантом сбыта, – напомнил Андрей Шелковый. – Поэтому уверен, что и новый пилотный проект будет осуществляться на Среднем Урале при поддержке администрации региона.    

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"