Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №6 (113) - 2011

Журнал № -

Малоэтажное строительство

Рынок загородной недвижимости только формируется

На текущий момент абсолютное большинство проектов относится к проектным и строящимся поселкам. Лишь около 10% домовладений в коттеджных поселках сданы в эксплуатацию, остальные строятся (42%) или проектируются (48%). Данный факт еще раз свидетельствует о низком уровне развития этого направления, находящегося на стадии формирования.
Полагаем, что в краткосрочной перспективе данная ситуация сохранится. Перераспределение долей между проектом и строительством, строительством и готовым проектом будет происходить медленно.

Среди существенных изменений, произошедших за последние 3 года, следует выделить значительный рост числа предложений в формате «земля без подряда». Сегодня на долю этого направления приходится около 70%. Сблокированные дома пока так и не стали массовым продуктом для местного рынка. Большинство таких проектов по-прежнему реализуется в среднем и верхнем ценовых сегментах. Данный факт не позволяет привлечь внимание к ним со стороны покупателей квартир, а конкуренцию с отдельными коттеджами такие проекты зачастую не выдерживают. Полагаем, что при сокращении площади квартиры в таунхаусе и максимальном приближении таких проектов к городской черте этот сегмент может продемонстрировать динамичное развитие.
Самым массовым направлением на рынке коттеджных поселков является Тюменский тракт. Здесь самый большой объем предложения как коттеджей (подряд на строительство), так и земельных участков. Также покупатели могут выбирать предложения среди проектов, расположенных в черте города и по Полевскому тракту. Остальные направления представлены единичными проектами. 

В условиях кризиса объем предложения на рынке коттеджных поселков значительно сократился, что явилось естественной реакцией на снизившийся спрос. Во многом это было связано с полной «заморозкой» большого числа проектов на самых разных стадиях, снижением темпов строительства и корректировкой планов по фазированию проектов.  Часть компаний приостановили строительство и продажи, ожидая повышения активности рынка, часть, не прерывая процесса реализации, изменили параметры поселков (нарезку участков, проекты домов).
В 2011 году с наступлением весны многие компании активизировали свою деятельность и начали активнее выводить на рынок свои предложения. Частично это обусловлено сезонной активизацией строительного процесса, а частично – повышением спроса на рынке. Полагаем, что до конца года данная тенденция сохранится. Выбор у потенциальных покупателей будет постепенно увеличиваться как в территориальном, так и качественном разрезе.
На рынке продолжает сокращаться доля сблокированных домов. В середине 2011 года она составляла около 7%. Многие проекты с таунхаусами были заморожены в предыдущие годы и до сих пор не вернулись на рынок. По отдельным проектам девелоперы отказываются от данного формата в пользу многоквартирного жилья (Бухта Квинс) или коттеджей (Николин Ключ). Тем не менее, мы по-прежнему считаем это направление достаточно перспективным в качестве «городского» формата индивидуального жилья и ожидаем роста предложения в среднесрочной перспективе.




Важным итогом кризиса стал тот факт, что  большинство девелоперов подвергло изменениям свои стратегии реализации проектов. Тенденцией стала попытка адаптации проектов под покупателя. Многие застройщики перешли к продаже земельных участков без обязательного договора подряда, давая возможность покупателю самостоятельно выбирать подрядную организацию, проект дома и технологию строительства. Такие предложения появились даже в самых дорогих проектах – Карасеозерский-2, Палникс и некоторых других. Здесь земля уже полностью обеспечена всей необходимой инфраструктурой. Тем не менее, управляющие компании в таких проектах достаточно требовательны к согласованию проектов и контролю над строительным процессом.
До кризиса многие компании рассматривали отсутствие продаж без подряда в качестве одного из самых главных конкурентных преимуществ поселка и необходимого условия для его позиционирования в категории «бизнес» и «элит». Сегодня такие продукты преподносятся как  шаг навстречу покупателям, клиентоориентированность и гибкость проекта. Так или иначе,  мы рассматриваем данный факт как еще одно свидетельство того, что рынок загородной недвижимости остается узким и не структурированным. На нем отсутствуют крупные компании, обладающие достаточным финансовым ресурсом и опытом реализации масштабных проектов, способных выступить стимулирующим фактором для массового перераспределения покупателей с городского рынка.

Стремительный рост проектов, где доминируют предложения «земля без подряда», рассматривается нами отрицательно. При таком сценарии реализации проектов очень сложно соблюсти однородность архитектурного стиля, сроки строительства и благоустройства территории.

Невозможно сопоставить цели покупателей земли. Большинство из таких проектов не имеют стабильного финансирования для выполнения в срок взятых на себя обязательств, за исключением средств от продажи участков. В долгосрочной перспективе такие проекты могут нести в себе серьезные риски для всего рынка загородной недвижимости, создавая негативные информационные поводы, демонстрируя неспособность застройщиков оказать собственникам земли все необходимые услуги, как в процессе строительства, так и при эксплуатации поселка.
После существенного роста объема предложения земли в 2010 году в 2011-м произошла стабилизация этого показателя на уровне около 2300 участков. Подавляющее число участков приходится на Тюменский тракт. Именно это направление  выделяется самым большим земельным фондом, пригодным для коттеджной застройки.

По результатам мониторинга рынка коттеджных поселков в 1 половине 2011 года можно говорить о том, что рынок загородной недвижимости демонстрирует признаки оживления по многим направлениям: активизация строительного процесса, увеличение предложения, повышение интереса к загородным проектам со стороны потенциальных покупателей.
По сравнению с концом 2010 года многие застройщики существенно скорректировали ценовую политику в сторону увеличения.  Продавцы поднимают цены как на земельные участки, так и на подрядные работы, объясняя это как повышением спроса, так и оживлением на строительном рынке и ростом стоимости строительно-монтажных работ. Данный процесс происходит на фоне дальнейшей адаптации предложения под платежеспособный спрос. Происходит общее упрощение проектов, сокращение площади домовладений.
В последние годы на рынке коттеджных поселков четко прослеживался сезонный фактор. В конце года, в начале зимы происходит снижение спроса на загородные проекты, что заставляет продавцов объявлять о заметных скидках и дисконтах.
Несмотря на небольшой объем предложения, цены на сблокированные дома демонстрируют большую стабильность. Их изменение за последние 2 года укладывалось в диапазон от 41000 до 46000 рублей. В то же время средние показатели по коттеджам имели разброс от 34500 до 43000 рублей за 1 кв. м.


За последние 2 года существенно выросло число предложений в коттеджных поселках в формате «земля без подряда». Ценовой разброс в этом сегменте очень большой и определяется несколькими факторами:
  • стадия развития проекта, объем выполненных работ по инженерной подготовке участка;
  • категория земли и разрешенное использование;
  • привлекательность территории, близость к водоему, лесу;
  • схема финансирования проекта, наличие у застройщика собственных средств на развитие территории.
Еще 2-3 года назад предложение земли без подряда носило единичный характер. Такие участки располагались в отдельных проектах с высокой степенью готовности и часто уже были  обеспечены коммуникациями. Но постепенно на рынок начали выводиться новые проекты на самых начальных этапах строительства, когда коммуникации отсутствуют или только начинают строиться. Одновременно с расширением таких предложений снизилась средняя цена 1 сотки земли. Сегодня цена за землю в таких проектах привязана в первую очередь к состоянию дорог и инженерных коммуникаций.
Сложилась стандартная практика повышения цены по мере электрификации, газификации проекта и строительства дорог.  Средний уровень цен в поселках с готовой инженерной инфраструктурой по состоянию на июнь 2011 года составляет  около 200 тысяч рублей за сотку, в то время как предложения со строящимися и проектируемыми сетями имеют средний показатель на уровне 60 тысяч рублей.
В зависимости от трактов ситуация достаточно логичная. Самые дорогие предложения располагаются по Чусовскому тракту. Челябинский тракт достаточно разнороден, тем не менее, продолжает оставаться преимущественно «дорогим», Серовский традиционно имеет ограниченное предложение. Тюменское и Полевское – самые массовые направления, на них приходится более 90% предложений земли в коттеджных поселках. Большинство проектов, расположенных здесь, находится на начальных стадиях и имеет низкий уровень выполненных работ по инженерной подготовке и благоустройству.
Татьяна Деменок, председатель Совета Некоммерческого партнерства "Уральская палата недвижимости", генеральный директор ЦН "Северная казна"

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"