Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №9 (114) - 2011

Журнал № -

Градостроительство

ГПЗУ для малоэтажной жилой застройки

Отклонение от предельных параметров

Линии регулирования застройки в индивидуальной жилой застройке закладываются на расстоянии 5-6 метров от красной линии. Застройщик должен размещать наружную грань по линии регулирования застройки. Однако возникают прецеденты, когда правообладатель стандартного земельного участка в 10 соток хочет изменить пятно застройки, разместить дом в глубине участка, подальше от шумной магистрали. Однако в п.1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ право обращения за разрешением отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции ограничено правообладателями земельного участка, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом, либо конфигурация или иные характеристики, неблагоприятные для застройки. А если участок – стандартный или больше установленных Правилами предельных параметров?
Например, в Екатеринбурге, в зоне Ж-2 индивидуальной застройки городского типа, максимальная площадь участка – 13 соток, а правообладатель сформированного участка площадью 15 соток обращается за отклонениями в комиссию по землепользованию и застройке. Значит, его по формальным признакам в соответствии с п.1 статьи 40 Градостроительного кодекса РФ не принимать на рассмотрение в комиссию? Считаем, что это необоснованное ущемление правообладателей земельных участков. Обратиться за отклонениями в комиссию по землепользованию и застройке может любое лицо с любым предложением, а комиссия вправе принять или отклонить предложение.
Предложение: Ст. 40 п. 1 Градостроительного кодекса РФ изложить в следующей редакции: «Правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства».

Инженерные сети таунхаусов

Нами разработаны ГПЗУ на сблокированные дома (таунхаусы) Светлореченского и разрабатываются ГПЗУ на район «Медный». Укрупненные расчеты 100 метров улицы с 20-метровым поперечным профилем двусторонней сблокированной застройки показали, что при прокладке 1 водовода и 1 канализационного коллектора при одной точке подключения домов к линейным объектам затраты на разводку составляют 5800 рублей на 1 жилой блок, при двусторонней разводке – 3300 рублей.
При прокладке тех же инженерных сетей в каждый автономный блок затраты на разводку составляют 56000 рублей на 1 жилой блок, при двусторонней разводке – 32500 рублей. Разница почти в 10 раз. При этом эксплуатация коммуникаций и дорог, где через каждые 3-5 метров – колодцы диаметром больше метра, даст существенное удорожание. Однако СНиП 31-02-2001 «Жилые дома одноквартирные» трактует «Жилой блок автономный» как имеющий самостоятельные инженерные сети и индивидуальные подключения к внешним сетям. При строительстве сблокированных жилых домов при индивидуальном подключении на 10 метров улицы возникают 3-4 колодца и пересечение улицы сетями. При одной точке ввода в сблокированный жилой дом экономия при строительстве и эксплуатации возрастает в 10 раз, но нарушается типология сблокированного дома – он становится многоквартирным.
Предложение: Отменить в СНиПе 31-02-2001 требование самостоятельных инженерных сетей и индивидуальных подключений к внешним сетям для автономных жилых блоков. Разработать механизм взаимных сервитутов при прохождении сетей по подвальному помещению или внешнему контуру дома с условием индивидуальных узлов учета.

Форма ГПЗУ

Приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 10 мая 2011  года № 207 утверждена новая «Форма градостроительного плана земельного участка». Стоит отметить ее как более продуманную. В существующей «Инструкции о порядке заполнения формы градостроительного плана земельного участка» и Градостроительном кодексе, если регламенты на участок распространяются, в информации о предельных параметрах заполнение не требуется. В новой форме это неразумное ограничение снято.
Оправдано появление ситуационной схемы в чертеже ГПЗУ (мы так и делаем явочным порядком), интересны новые параметры полос отчуждения, охранных зон, уточнение существующих объектов, не соответствующих регламенту. Тем не менее, у меня есть еще ряд предложений по совершенствованию формы ГПЗУ:
- неразумным представляется исключение раздела техусловий из формы ГПЗУ;
- линейные предельные размеры указываются в метрах, а предельная площадь – в гектарах;
- при определении мест допустимого размещения зданий, сооружений возникает необходимость назначения зон сквозного прохода (проезда), различных зон для подземной и надземной части здания, стилобата и высотной части, консольного выступа (как бы трехмерный градоплан).
Предложения:
1. В «Форме градостроительного плана» предлагается изменить измерение предельной площади земельных участков и объектов капитального строительства в м2 вместо га.
2. Вернуть в ГПЗУ раздел Информации о технических условиях в ГПЗУ.
3. В Чертеже градостроительного плана ввести графические изображения зон сквозного прохода (проезда), зон подземных сооружений, проектируемых объектов капитального строительства с одной высотной отметки до другой.
4. Внести изменения в Градостроительный кодекс РФ в соответствии с приказом Минрегиона от 10 мая 2011 года «Об утверждении формы градоплана».

Эскиз застройки

В градостроительном проектировании подготовка территории осуществляется через разработку проекта планировки территории и проекта межевания территории. Исключен важнейший элемент градостроительства – эскиз застройки, без которого невозможно подготовить проект межевания территории.
Предложение: В статье 43 Градостроительного кодекса включить в состав проекта межевания территории раздел – эскиз застройки.

Облик города

Практика градостроительного администрирования и проектирования показывает, что невозможно в территориальных зонах наряду с едиными регламентами предусмотреть все предельные параметры. Например, для смежных участков одной территориальной зоны с разными функциями, согласно градостроительной документации, регламентируются разная предельная этажность или плотность застройки.
Тем не менее, общество строго спрашивает с органов архитектуры за облик зданий, ритм, масштаб, ансамблевость, ночную подсветку, видовые точки и т.д., а реальный инструмент формирования облика города можно заложить как раз не заданием на разработку градостроительной документации, а предельными параметрами и иными показателями ГПЗУ. Орган местного самоуправления, отвечающий за развитие территории, не должен готовить выхолощенный градостроительный план земельного участка без понимания значения объекта в городской застройке, а назначать предельные параметры без градостроительного обоснования запрашиваемого строительства, реконструкции объектов капитального строительства субъективно.
В ст. 46 п.17 Градостроительного кодекса РФ прописано, если физическое или юридическое лицо обращается в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче ГПЗУ, разработка документации по планировке территории не требуется, заявителю выдается ГПЗУ в месячный срок. Вопрос – какой это ГПЗУ? Выхолощенный? И вообще, какой нам нужен результат – формальное следование инструкциям или формирование облика города?
Есть два подхода в решении этого вопроса. Можно отдать застройщикам всю зону допустимого размещения зданий, за исключением зон муниципальных нужд, и пусть все строят на своих участках, что хотят. Собственник стремится выжать максимум прибыли из участка, экспертиза проверит надежность, надзорные органы согласуют безопасность, главному архитектору города принесут на согласование фасад, а автор рискует только своей репутацией. А что получит общество? Результатом может стать архитектурная ошибка. Такой подход мы считаем неприемлемым.
Архитектура – это в первую очередь искусство, которое нельзя вогнать в рамки предельных параметров для территориальных зон, в правила землепользования и застройки.

Либеральное понимание градостроительного законодательства, подразумевающее, что застройщик и профессиональный архитектор будут стремиться выполнять ответственные социальные функции без контроля со стороны органов государства и местного самоуправления, утопично. Необходим ответственный подход участников градостроительной деятельности, чтобы государственные и муниципальные органы власти хотели и могли донести до инвестора обоснованные ограничения, отстаивающие интересы простых жителей и городской застройки

А застройщики понимали обоснованность этих ограничений, архитекторы осознанно творили в рамках архитектурно-планировочных ограничений в контексте с окружающей застройкой. Результатом будет гармоничный и удобный город.
Наш подход: ГПЗУ должно выдаваться не просто формально на участок, а с учетом всестороннего анализа представленных материалов по градостроительному обоснованию запрашиваемого строительства, реконструкции для создания ансамбля в застройке. Поэтому, запрашивая ГПЗУ, правообладатель земельного участка, планирующий новое строительство или реконструкцию, должен показать, что он хочет построить.

Предложения:
1. П. 5 ст. 44 Градостроительного кодекса РФ дополнить словами:
«В случае отсутствия утвержденных предельных параметров в территориальной зоне на земельный участок, на который распространяется действие градостроительного регламента, данные параметры и особые требования к застройке устанавливаются органом архитектуры и градостроительства городского округа на основании градостроительной документации».
2. Дополнить ст. 46, п. 17 Градостроительного кодекса РФ предложением:
«Правообладатель земельного участка, планирующий новое строительство (реконструкцию), представляет градостроительное обоснование запрашиваемого строительства (реконструкции) объектов капитального строительства».


ГПЗУ нуждается в совершенствовании

В связи с тем, что проектная документация на индивидуальные жилые дома не подлежит согласованию, предлагаю в будущем внести в градостроительное законодательство дополнительные требования по архитектурно-планировочным решениям земельного участка и жилого дома в ГПЗУ. В перспективе я вижу дальнейшее расширение ГПЗУ, в котором появятся минимальные проценты озеленения участка, требования к вертикальной планировке участка: подсыпке или срезке грунта, минимальная отметка пола первого этажа от красной отметки благоустройства, поперечный профиль прилегающей улицы.
Думаю, что реализация высказанных предложений послужит совершенствованию градостроительного законодательства и улучшению инвестиционного климата в сфере малоэтажной застройки.     
Евгений ШИЛЬНИКОВ, заведующий сектором МБУ «Мастерская генплана»

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"