Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №1 (116) - 2012

Журнал № -

Ситуация в отрасли

Бизнес и власть: шаги навстречу

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ СИТУАЦИЯ
В ЕКАТЕРИНБУРГЕ

Как отметил заместитель главы администрации Екатеринбурга по стратегическому планированию, вопросам экономики и финансам Александр Высокинский, в отличие от других крупных городов, Екатеринбург обладает многополюсной структурой. В нем сложилось несколько центров развития – Уралмаш, Эльмаш, Химмаш и другие районы, появление которых связано с промышленной застройкой. И сегодня по индексу промышленного производства город находится на передовых позициях, но вместе с тем, с середины 2000-х годов Екатеринбург не является индустриальным центром в полном смысле этого слова: он превратился уже в мегаполис – сложную экономическую структуру.
По численности населения наш город находится на 4-м месте после обеих столиц и Новосибирска. Екатеринбург при этом – один из немногих городов-миллионников, где численность населения растет – как за счет притока мигрантов, так и за счет улучшения демографической ситуации. Еще в 2007–2008 годах город первым в стране преодолел баланс между смертностью и рождаемостью. Сегодня рождаемость в столице Урала (17 тысяч человек в год) выше смертности, хотя в абсолютных цифрах и меньше, чем в советские годы (23 тысячи в год). Надо отметить, что этот показатель полностью зависит от успешности социально-экономического развития города: чем больше кризисов, тем хуже это сказывается на здоровье населения и на средней продолжительности жизни.
По уровню безработицы Екатеринбург также является одним из лидеров – 0,8%, а это один из факторов его конкурентоспособности. А если не брать в расчет Москву и Санкт-Петербург, то наш город лидирует и по средней зарплате: по итогам года она превысила 30 тысяч рублей.
Опять же, без учета столиц, по объему инвестиций в основной капитал по крупным и средним организациям город находится на втором месте после Казани. Но в бюджете Татарии велика доля федеральных денег. Так, если в Екатеринбурге бюджет развития составляет всего 4,5 млрд. рублей, то в Казани – уже 30 млрд. Однако, с точки зрения экономики города, уральцы находятся в лучшем положении, потому что этот успех дает бизнес, а не внешний бюджетный поток, который может когда-то и прекратиться.
В Екатеринбурге (два последних года)строится более 1 млн. кв. м жилья – это лучший показатель среди миллионников. Но здесь как раз рекорды не совсем уместны: нужно следить за тем, чтобы и цена квадратного метра не превышала разумные пределы, и предложение не было слишком большим, чтобы рынок не просел.
Таким образом, по основным экономическим показателям Екатеринбург является лидером среди городов-миллионников. А вот по бюджетным расходам на 1 жителя города Москва и Санкт-Петербург – вне всякой конкуренции. Там на содержание своей инфраструктуры тратят кратно больше средств, чем остальные города-миллионники. И это несмотря на то, что по Конституции все граждане России имеют равные права. Так, если в Москве на человека приходится 97,6 тысячи бюджетных рублей в год, то в Екатеринбурге – 17,6 тысячи (2010 год), в Казани – 22,6 тысячи, Челябинске – 20,9 тысячи рублей в год.
Еще одна особенность Екатеринбурга – это один из самых компактных городов-миллионников. Его площадь составляет всего 47 тысяч гектаров – почти вдвое меньше, чем, скажем, у Перми. И это имеет не только свои плюсы, но и минусы. Повышенная плотность населения привела к тому, что ресурс «точечной» застройки, который активно использовался все последнее время, на сегодняшний день практически исчерпан.
Сегодня город столкнулся с необходимостью вкладывать значительные средства в дальнейшее развитие инженерной и дорожной инфраструктуры. Причем правила установлены такие, что эти инвестиционные затраты необходимо нести в самом начале реализации каждого проекта. Но при нынешнем бюджете развития делать это без участия бизнеса город уже не в состоянии.

«КТО ДОЛЖЕН СТРОИТЬ БОЛЬНИЦУ?»

– На сегодня градостроительная ситуация такова, что выработав резерв, мы либо остановимся, либо найдем с бизнесом общие подходы по дальнейшему воплощению крупных инвестиционных проектов, – констатировал Александр Высокинский. – О чем нужно договориться сегодня? О том, чтобы в начале каждого инвестиционного проекта обсуждать все его аспекты, начиная с дорожной ситуации и инженерной, строительства объектов социальной сферы. Может быть, путем подписания каких-то соглашений.
 «Локомотивами» развития города на ближайшую перспективу выглядят такие проекты, как Академический, подготовка к Чемпионату мира по футболу 2018 года и Всемирной выставке «ЭКСПО-2020». В бюджете города прописаны инфраструктурные проекты – строительство развязок на улицах Калинина и Московской, окружной дороги и др. В городе появились новые территории, он стал шире, но бюджету все равно не справиться с этими задачами в одиночку.
– В Академическом за счет своего бюджета город построил дороги, 2 детсада и школу, – продолжил Александр Высокинский. – После этого приходит орденоносная «Ренова-Стройгруп» и говорит: надо теперь землю, которую вы у нас забрали под строительство этих объектов, компенсировать за счет города, чтоб вы нам еще одну школу построили и больницу. Поэтому сегодня мы сожалеем, что заранее не заключили с «Реновой» никаких соглашений на этот счет.
По закону, как и положено: город должен обеспечить стройплощадку инженерной и социальной инфраструктурой. И технически такой подход возможен. Но, как уверяют городские власти, из-за низкой бюджетной обеспеченности на это потребуются годы. И если у бизнеса нет желания ждать, мэрия предлагает девелоперам реализовывать инфраструктурные проекты на паритетных условиях.
– Если на уровне федерации придет понимание, что развивать в стране только два города – это неэффективно, тогда мы будем говорить по-другому, – заверил Высокинский.
Поэтому сегодня вопросы типа «кто должен строить больницу?» предлагается решать, как говорится, «на берегу», еще до начала реализации каждого инвестиционного проекта. Гильдия управляющих и девелоперов вызвалась помочь в этом, разработав совместно с администрацией проект типового инвестсоглашения. При этом необходимо определить: сроки строительства и инвесторов по объектам социальной инфраструктуры и жилью, дорогам и сетевому хозяйству, а также взаимные обязательства и ответственность. Правда, все признают, что с точки зрения Градостроительного кодекса здесь еще много неопределенностей.

ВЫЖИВАЕТ КРУПНЕЙШИЙ

Тема соглашений вызвала небольшую дискуссию с залом. Присутствующие начали задавать вопросы, как физически можно осуществить данное соглашение. На это Высокинский пообещал организовать встречу инвестора с ним лично либо с замглавы администрации Владимиром Крицким, а также пригласить специалистов и обсудить все вопросы до победного конца.
– Пока такого механизма работы с девелоперами нет, но его необходимо найти, – отметил полномочный представитель ГУД в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль.
Безусловно, эту ношу – софинансирование строительства инфраструктурных объектов – может потянуть только крупный бизнес. А малому и среднему, в условиях дефицита «точечной застройки», выжить окажется еще тяжелее. Мелкие девелоперы будут уходить со сцены, останутся крупные. Точно так же, как это было в сфере торговли, когда постепенно сошли на нет киоски, офисы на первых этажах жилых домов, вещевые рынки...
Продолжая тему, управляющий директор «Группы ЛСР» Климент Фалалеев подтвердил, что в городе действительно исчерпаны все возможности для точечной застройки, поэтому Екатеринбург должен пойти по пути создания крупных инвестпроектов на окраинах. Такой подход позволит создавать целые микрорайоны с заранее спланированной инфраструктурой. Но вместе с тем здесь возникает проблема финансирования, так как застройщику придется вложить не один миллион рублей, а это для компаний очень накладно.
– У города уже есть положительный опыт – строительство микрорайона Академический, софинансированное государством. Этот проект наглядно показывает, как можно решить проблему нехватки жилья в стране, оставляя цену за 1 квадратный метр доступной в силу меньших затрат на инфраструктуру со стороны инвестора, – пояснил Фалалеев, призвав застройщиков более плотно взаимодействовать с администрацией города и «определять подход к государственно-частному партнерству».
По данным мэрии Екатеринбурга, инвестиционные соглашения, определяющие рамки государственно-частного партнерства, будут применяться уже в ближайшее время – при застройке поселка «Медный-2», при реализации проектов в Горнощитовском районе.
Один из ключевых вопросов, по поводу которого пока нет консенсуса, необходима ли комплексная реконструкция центральной части города. Глава «Атомстройкомплекса» и вице-президент Свердловского областного союза промышленников и предпринимателей Валерий Ананьев считает, что ни в коем случае нельзя терять преимущество Екатеринбурга в компактности, а значит, старую застройку надо кардинально менять. Он предостерег застройщиков от нескольких опасностей. Одной из них может стать измельчение застроек, когда девелопер выкупает небольшой участок земли и возводит на нем постройку.
– Так делать нельзя. Городу в первую очередь нужна комплексная застройка района. И такие комплексы мы должны вместе с администрацией города наметить. Кроме того, нужно решить массу вопросов – ветхое жилье, инфраструктура, чтобы в такие комплексы шел нужный объем ресурсов. Например, дорожная сеть никуда не годится, ее надо переделывать, – считает Валерий Ананьев.
Особо он выделил такой момент: в ближайшем будущем бизнесмены и власть должны определить «точки приложения усилий» по реконструкции инфраструктуры города, сроки ее выполнения и ответственных.
– Мы уже договорились с администрацией города, что плата за инженерную инфраструктуру войдет в цену за присоединение и лишнего с нас брать не будут. Предстоит также защитить стандартное жилье, чтобы не повышать цену квадратного метра выше 45 тысяч рублей, необходимо договориться о фиксированной цене подключения к энергоресурсам в зависимости от района. 

ПРОМЗОНЫ ВЫНЕСУТ ЗА ГОРОД

По мнению большинства девелоперов, городу не дают развиваться также расположенные в его черте промышленные зоны. И первое, что предлагается сделать, – это предоставить предприятиям другие места для размещения. Особенно хорошо эта идея согласуется с планами правительства по созданию индустриальных парков. Начальник инспекции архитектурно-строительного контроля администрации Екатеринбурга Михаил Волков отметил, что девелоперам надо сделать все, чтобы не снижать темпов строительства и привлекать новые площадки для жилищного строительства и бизнеса. Такими площадками могли бы стать территории, ныне занимаемые промпредприятиями. Главная проблема – заинтересовать в этом сами предприятия.
В завершение темы Волков отметил, что Екатеринбург в дальнейшем будет расширяться за счет периферии, при этом центр необходимо максимально благоустроить, но центральная застройка уплотняться не будет.
– Нам надо сделать центр очень благоустроенным, удобным для местных жителей и туристов, которые будут приезжать на чемпионат и выставку «Экспо-2020». Больше уплотнять его мы не намерены, – отметил Волков.
За пределами города могут располагаться не только промышленные, но и крупнейшие торговые аутлет-центры – специфического формата, где продаются прошлогодние коллекции ведущих мировых брендов. Об этом сообщила президент GVA Sawyer Вера Сецкая. Аутлет-центры строятся так, чтобы охватить массу населения в размере 3 млн. человек при условии 90 минут езды на машине и 2 млн. человек при езде в 60 минут. Аутлет-центры представляют собой большую галерею магазинов и никогда не бывают двух-, трехэтажными, поэтому их строительство экономично. Этим же качеством отличается внутренняя отделка такого центра и даже арендная плата, которая высчитывается по принципу учета процента от оборота, но не ниже 600 долларов за 1 кв. м.
– Мы считаем, что аутлет-центры хорошо будут работать в регионах, – отметила Вера Сецкая. – Во-первых, именно потому, что никогда не находятся в центре города. Можно будет построить один такой центр на два города, например, на Екатеринбург и Челябинск. Во-вторых, мы считаем, что в этот сектор охотно придут иностранные инвесторы, которые пока Россию не жалуют. В Европе сегодня действует уже 180 аутлет-центров, поэтому инвесторы подумывают, выходить ли на другие регионы, в частности на российский рынок.

ОБЗОР РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Любимая тема девелоперов – оценка перспектив рынка недвижимости в его разных сегментах. Обсудив эти темы на секциях, участники рождественского саммита ГИД пришли к выводу, что рынок недвижимости Екатеринбурга в 2011 году находился в состоянии стабильности, которое в 2012 году сменится ростом отдельных сегментов.
В частности, рынок торговой недвижимости в этом году пребывал в состоянии равновесия, что связано, прежде всего, с тем, что в течение года не вводились в эксплуатацию крупные объекты в данном сегменте.
– Стабилизировались ставки по аренде; на сегодняшний день даже существует небольшой рост. По данным УПН, размер ставки в торговых центрах Екатеринбурга варьируется в пределах 2,3 – 2,4 тысячи рублей за кв. м; за год ее рост составил порядка 3%, – отметил председатель правления НП «Уральский совет управляющих компаний и девелоперов» Алексей Караваев.
В 2012 году игроки на рынке торговой недвижимости существенных изменений в расстановке сил между арендаторами и арендодателями не ожидают. Ввод единственного крупного объекта «Радуга-Парк» на ситуацию практически не повлияет.
Наиболее перспективным в 2012 и последующем годах представители торговой недвижимости называют формат районного ТЦ с продуктовым гипермаркетом в качестве основного оператора, вокруг которого аккумулированы торговые галереи товаров повседневного спроса.
Для сегмента складской недвижимости 2011 год прошел со знаком «плюс». По количеству совершенных сделок был поставлен рекорд, превосходящий результаты трех последних лет. За год было введено порядка 60 тысяч кв. м складских площадей. Арендные ставки выросли до 350–450 рублей по системе «все включено» в классах «А» и «В». Так, если в 2009 и 2010 годах сделок было совершено примерно на 70 тысяч кв. м, то в середине декабря было известно об объеме в 110 тысяч кв. м.
– В случае признания Екатеринбурга столицей «ЭКСПО-2020» нас ожидает активное развитие всех сегментов недвижимости, в том числе складского. В связи с этим встает вопрос развития в районе аэропорта соответствующей инфраструктуры, – отметил директор по развитию «Логопарк.ру» Александр Перфильев.
Ожидается, что в следующем году будет начато строительство 3–5 крупных объектов площадью от 10 до 15 тысяч кв. м.
– Тем не менее, дефицит складских площадей в 2012 году ожидаем, в связи с этим возможен рост ставок. И если в 2011 году ставки выросли примерно на 10–15%, то в следующем году ожидается их увеличение еще на 15–20%, – заключил Александр Перфильев.
На рынке офисной недвижимости Екатеринбурга возросло количество объектов классов «А», «В» и «В+». В целом же сегмент пребывал в состоянии стабильности, о чем говорит снижение ROI (показатель рентабельности инвестиций) и увеличение сроков окупаемости (ROI составляет 6–8%, срок окупаемости – 7–9 лет).
– Сегодня мы можем говорить о диверсифицированном росте, которому предшествовал период стабилизации. В перспективе в 2011 и 2012 годы в городе будет введено суммарно около 300 тыс. кв. метров качественной офисной недвижимости класса «А», «В» и «В+», что составляет порядка 10% от общей емкости рынка, – отметил заместитель генерального директора ООО «УК «RED» Андрей Брауде.
Рост ставок в екатеринбургских бизнес-центрах по итогам года может составить в среднем 7–10%. По мнению экспертов, подобный диверсифицированный рост продолжится и в последующие годы.
Объемы строительства жилой недвижимости в 2011 году сократились. Так, в настоящее время на разных стадиях строительства находится примерно 1,5 млн. кв. м жилья. Год назад этот показатель составлял порядка 1,7 млн. кв. м. Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области Андрей Бриль считает, что, несмотря на то, что на сегодняшний день застройщики сохраняют объемы ввода, в последующие несколько лет ситуация, вероятно, ухудшится.
– В связи с этим главная задача девелоперского сообщества – сохранение стабильности без резких скачков. Так, зафиксировано, что в 2010-м стоимость квадратного метра в среднем выросла на 10%, – добавил Андрей Бриль.
В 2011 году на рынке жилой недвижимости Екатеринбурга был отмечен существенный прирост сделок, совершаемых с привлечением ипотеки – их количество выросло на 70%.
В ходе рождественского саммита ГУД в Екатеринбурге были разработаны рекомендации к профессиональному сообществу, направленные на обеспечение выполнения планов по строительству жилья в Екатеринбурге, повышение качества и конкурентоспособности застройки и системное формирование городской инфраструктуры.                                               

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"