Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №3 (117) - 2012

Журнал № -

Актуальная тема

Земельный ответ

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) по Свердловской области провело  годовой мониторинг земель. В обстоятельном и масштабном аналитическом докладе отслежены основные тенденции в состоянии земельного фонда, отражены особенности  развития  земельного  рынка Свердловской области, структура сделок с земельными участками, сравнительная характеристика средних цен на государственные и муниципальные земельные участки и много другой полезной информации.
Целью подготовки  доклада о состоянии и использовании земель Свердловской области  является анализ земельного баланса региона по состоянию на 1 января 2012 года, а также оценка современного уровня использования земельных ресурсов в условиях рыночной экономики. Материалы исследования могут пригодиться при принятии решений по использованию земельных ресурсов, определению задач по улучшению качества земель, для регулирования  земельных отношений в Свердловской области.


Земли, находящиеся в границах Свердловской области, составляют земельный фонд области. По данным, полученным в результате  государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами в 2012 году, площадь земельного фонда  Свердловской области по сравнению с показателями предшествующего года осталась неизменной – 19430,7 тыс. га. 
Распределение земель по категориям показывает преобладание в структуре земельного фонда Свердловской области земель лесного фонда, на долю которых приходится 70,2% всей территории, а также земель сельскохозяйственного назначения – 21,0%. На долю земель городских и сельских населенных пунктов приходится  3,8%. (рис. 1).
Площадь земель населенных пунктов по состоянию на 1 января 2012 года увеличилась на 58,3 тыс. га и  составила 736 тыс. га. В соответствии с приказами министерства строительства и архитектуры Свердловской области в границы населенных пунктов в 2011 году произведено включение земельных участков на площади 0,4 тыс. га из земель сельскохозяйственного назначения и 0,1тыс. га из земель запаса.
В соответствии с Генеральным планом, утвержденным  Решением  Екатеринбургской городской Думы от 6 июля 2004 года № 60/1 «Об утверждении Генерального плана развития городского округа –  муниципального образования «город   Екатеринбург»  на  период  до  2025 года»,  с изменениями,   внесенными решением Екатеринбургской городской Думы от 26 октября 2010 г. № 66/30,  граница городского округа  совмещена с городской чертой.  Площадь земель в категории земель населенных пунктов увеличилась на 57,7 тыс. га и составила 114,3 тыс. га.
Также в соответствии с  генеральными планами городских округов Верхняя Пышма и Ревда, утвержденными решениями Думы, площадь земель населенных пунктов увеличилась на 0,3 тыс. га.  Cведения   обо  всех участках, включенных в категорию земель населенных пунктов, внесены в государственный кадастр недвижимости.
В результате  совершенных сделок  с земельными участками, регистрации права собственности граждан по упрощенной схеме произошло существенное перераспределение земель населенных пунктов по  формам собственности.  Собственность граждан увеличилась на 6,9 тыс. га и на 1 января 2012 г. составила 65,9 тыс. га, собственность юридических лиц увеличилась на 6,3 тыс. га и составила 26,7 тыс. га.

ДЛЯ РАЗВИТИЯ ТЕРРИТОРИЙ

В соответствии с действующим законодательством землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов. На территории Свердловской области общее количество населенных пунктов составляет 1922, в том числе городских населенных пунктов – 73, сельских населенных пунктов – 1849. 
По состоянию на 1 января 2012 г. площадь земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, составила 736 тыс. га, в том числе площадь городских населенных пунктов равна 424,8 тыс. га, сельских населенных пунктов  311,2 тыс. га.
В отличие от показателей прошлого года  отмечается значительное увеличение общей площади земель населенных пунктов  – на  58,3 тыс. га. При этом  произошло увеличение земель городских населенных пунктов на 60,1 тыс. га и уменьшение земель сельских населенных пунктов на 1,8 тыс. га.
Общая площадь земель застройки составляет 149,9 тыс. га. В земли застройки вошли земельные участки жилой и  общественной застройки, занятые культурно-бытовыми, административными и иными зданиями и сооружениями, а также промышленной, коммерческой и коммунально-складской  застройкой. Сюда же включены  земельные участки, необходимые для эксплуатации зданий, сооружений и их обслуживания. 77,2%  (115,7 тыс. га) этих земель расположено в городских и сельских населенных пунктах.
В результате проводимых в 2011 году мероприятий  по уточнению границ и площади земельных участков под объектами застройки, а также в результате мероприятий по предоставлению земельных участков под строительство новых объектов произошло уменьшение площади данных земель на 0,4 тыс. га.
В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля может находиться в частной собственности, государственной, муниципальной и иных формах собственности.
По данным  государственного статистического наблюдения  за земельными ресурсами на 1 января 2012 года в собственности граждан и юридических лиц находилось 1476 тыс. га, что составило 7,6% земельного фонда области. В  2010 году  этот показатель равнялся 7,5%.
Площадь земель, находящихся в собственности граждан, составила 1214,1 тыс. га, или 6,2%. В  2010 году показатель составлял  6,3%. Большую часть этих земель  составляют земельные доли граждан – 960,4 тыс. га. Наряду с уменьшением доли земель, находящейся в собственности граждан, значительно увеличилась площадь земель, находящихся в собственности юридических лиц.  Структура площади земель Свердловской области по формам собственности  приведена на рис. 2.
На фоне роста   площади земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, имеет место  сокращение площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности,  по сравнению с 2010 годом на 22,1 тыс. га. На 1 января 2012 г.  она  составила 17 954,7 тыс. га, или 92,4% земельного фонда области (рис. 3).

Структура земель по разграничению государственной и муниципальной собственности отражена на рисунке 4.

Площадь земель, на которую зарегистрировано право собственности  Свердловской области, составила  76,7 тыс. га, или 0,3%  от общей площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности  Свердловской области. Необходимо отметить продолжающийся  рост  площади земель, разграниченных в муниципальную   собственность.   В  2011 году  площадь  таких  земель   увеличилась  на  161,2%  по  сравнению с 2010 годом  и составила  20,8 тыс. га.


МЕХАНИЗМЫ УПРАВЛЕНИЯ
 
Государственный кадастр недвижимости является федеральной государственной информационной системой государственного кадастрового учета объектов недвижимости, обеспечивающей реализацию государственной политики эффективного и рационального использования и управления земельными ресурсами и иной недвижимостью в интересах укрепления национальной экономики, повышения благосостояния граждан, обеспечения государственных гарантий прав собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, формирования полного и достоверного источника информации об объектах недвижимости, а также на совершенствование государственных услуг, оказываемых организациям и гражданам, органам государственной власти и органам местного самоуправления.
На территории Свердловской области функции по осуществлению государственного кадастрового учета земельных участков и ведению государственного кадастра недвижимости осуществляются филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в соответствии с документами нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
В отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства до 1 января 2013 г. установлен переходный период в осуществлении государственного кадастрового учета. Государственный учет таких объектов недвижимости осуществляется в порядке, установленном нормативными правовыми актами в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства и государственного технического учета жилищного фонда. 
В настоящий период основными объектами кадастрового учета являются земельные участки, части земельных участков. В государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об уникальных характеристиках земельных участков, такие как кадастровый номер земельного участка, дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ земельного участка, площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с Законом о кадастре требований, а  также дополнительные сведения, такие как категория земельного участка, его разрешенное использование, сведения о регистрации прав, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Ведение государственного кадастра недвижимости осуществляется органом кадастрового учета в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление функций по нормативно-правовому регулированию в сфере ведения государственного кадастра недвижимости, осуществления кадастрового учета и кадастровой деятельности.
Территориальные отделы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области ведут прием заявителей по графикам, установленным для каждого района. Среднее количество обращений в месяц, поступивших в 2011 году в территориальные отделы филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, составило 21035.
В 2011 году на кадастровый учет поставлено 37756 земельных участков, из них 4635 – ранее учтенных земельных участков.

Земельное законодательство наделяет граждан и юридических лиц –  участников земельных отношений достаточно широкими правами по владению и пользованию землей. Самостоятельное, без вмешательства со стороны иных лиц, ведение хозяйства на земле –  один из главных принципов рыночной экономики. Однако это вовсе не означает бесконтрольности такой деятельности земельных правообладателей. С увеличением прав увеличивается и обязанность правильно, без ущерба для окружающей среды пользоваться ими. В соответствии с Указом Президента Российской Федерации  № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» и постановлением Правительства РФ № 457 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» Росреестр и его территориальные органы наделены полномочиями по осуществлению государственного земельного контроля.
Государственный земельный контроль осуществляется в форме проведения плановых и внеплановых проверок юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, физических лиц. 
В  2011  году  в порядке осуществления государственного земельного контроля на территории Свердловской области было проведено всего 16 777  проверок, в том числе  в отношении  юридических лиц и индивидуальных предпринимателей   2436  проверок (1288 плановых проверок и 1148 внеплановых проверок). Всего в 2011 году  должностными лицами Управления, органами внутренних дел (полиции), прокуратурой, органами муниципального контроля  выявлено 6776  нарушений  законодательства на территории Свердловской области, в том числе 5462 нарушения земельного законодательства, 1314 административных правонарушений против порядка управления и общественного порядка,  ответственность за которые предусмотрена главами 19,20  КоАП РФ. Наиболее распространенными нарушениями земельного законодательства остаются самовольное занятие земельных участков  либо использование их без правоустанавливающих документов.
За нарушения земельного законодательства на территории Свердловской области в 2011 году возбуждено и передано на рассмотрение 3 614 административных дел, из них передано на рассмотрение главным государственным инспекторам по использованию и охране земель по соответствующим муниципальным образованиям – 2400, направлено на рассмотрение мировым судьям – 1214. Госземинспекторами  в 2011 году вынесено 5407 предписаний по устранению нарушений земельного законодательства.
Выдано 7 предупреждений о возможном прекращении прав на землю, в том числе 6 выдано юридическим лицам по результатам внеплановых проверок, проведенных  по поручению Президента Российской Федерации, по вопросу эффективного использования земельных участков, принадлежащих Российской Федерации, с разрешенным использованием для жилищного и иного строительства.
Государственная кадастровая оценка – совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков в границах административно-территориальных образований по состоянию на определенную дату.
Согласно федеральному стандарту оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)»,  утвержденному приказом Мин-экономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255, кадастровая стоимость объекта оценки – это рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки.
Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, Налоговым кодексом и другими федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка применяется для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
Наименования этапов, сроки, объемы расходов областного бюджета по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель в 2011 году были определены  областной государственной целевой программой «Создание системы кадастра недвижимости в Свердловской области» на 2008 – 2011 годы, утвержденной Законом Свердловской области от 12 июля 2007 г.  № 70-ОЗ.
В период с 1999 по 2005 год на территории Свердловской области были завершены работы по государственной кадастровой оценке всех категорий земель. Исключение составляют земли запаса.  В 2005 году  сведения об экономических характеристиках земельных участков (удельном показателе и кадастровой стоимости) внесены в государственной кадастр недвижимости и с  2006 года в соответствии с  главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации исчисление земельного налога производится исходя из кадастровой стоимости земельных участков.
В период с 2005 по 2011 год два раза проведен полный комплекс работ по  актуализации результатов кадастровой оценки земель населенных пунктов. По сведениям, представленным Министерством финансов Свердловской области, за прошедший год произошло существенное  увеличение поступления земельного налога в местные бюджеты. Так, за 2010 год в местные бюджеты поступило 5 117 362 тыс. рублей, а за 2011 год – 5 135 217 тыс. рублей. По сравнению с 2010 годом также  произошло существенное увеличение поступлений арендных платежей за землю в консолидированный бюджет Свердловской области.


 ЗЕМЕЛЬНЫЙ РЫНОК РАЗВИВАЕТСЯ

Действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, другими нормативными правовыми актами Российской Федерации и правовыми актами Свердловской области собственники имеют право сдавать земельные участки в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог и т. д.
Данные о сделках с землей отражают основные тенденции развития земельного рынка за последние годы в Свердловской области с детальной его характеристикой в  2011 году. При использовании статистических показателей следует учитывать, что по ряду причин они не могут отразить реальную картину земельного рынка Свердловской области. Основной причиной сложившейся ситуации является правовая и техническая неопределенность в области обмена информацией о сделках с землей  на уровне муниципальных образований.
В Свердловской области общее количество сделок с землей, совершенных в 2011 году с учетом действующих договоров аренды государственных и муниципальных земель, составило 150956 на площади 358,6 тыс. га. Из них 92980 сделок (249,5 тыс. га)  совершены   с   государственными   и     муниципальными  землями и 57976 сделок (109,1 тыс. га) – с землей между гражданами и юридическими лицами.
Земельный рынок на территории Свердловской области ограничен и функционирует в основном за счет передачи государственных и муниципальных земельных участков в аренду. Площадь земельных участков, задействованных во всех сделках (аренда, купля – продажа, дарение, наследование, залог), составляет около 1,8% от земельного фонда области. При этом из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в сделках было задействовано – 1,4%,  из земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц – 7,4%.
В рыночный оборот   в   основном   вовлекаются    земли    населенных пунктов. Это связано с концентрацией в них населения, капитала и деловой активности.  Поэтому 88,3% всех сделок с земельными участками относится к землям населенных пунктов.
Показатели государственной отчетности по форме 3-ЗМ «Сведения о сделках с землей» свидетельствуют о том, что основная часть сделок с земельными участками на территории Свердловской области относится к государственным и муниципальным землям.

Продажа земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, в 2011 году осуществлялась Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Свердловской области, министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и органами местного самоуправления. В целом по области было продано 11867 земельных участков, находящихся  в государственной и муниципальной собственности, общей площадью 23755 га, что  меньше, чем в прошлом году на 1688 земельных участков, при этом больше  на 13941 га. В целом площадь проданных земельных участков государственной и муниципальной собственности незначительна и составляет сотые доли от их общей площади.
Земельные участки покупались гражданами в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства и садоводства, а также организациями – для использования в целях промышленности и иного специального назначения. Большая часть земель выкуплена гражданами и юридическими лицами для других целей (под объекты торговли и общественного питания, оздоровительного и рекреационного назначения) и для сельскохозяйственного производства. При этом основная доля проданных участков приходится на населенные пункты.
За 2011 год в Свердловской области гражданами выкуплен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства 8981 земельный участок  (1194,759 га),  в том числе в населенных  пунктах 7807 участков на площади 1013,509 га. В отчетном году количество покупок земельных участков юридическими лицами для промышленного производства уменьшилось в 1,4 раза (по площади в 1,5 раза).
Основное количество земельных участков, приватизированных юридическими лицами без проведения торгов, было продано собственникам зданий, строений и сооружений в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации.
 Следует отметить, что до 2008 года наблюдалось увеличение количества сделок по продаже государственных и муниципальных земельных участков, совершенных на торгах, а с 2009 количество сделок на торгах уменьшилось: на 21,6% в 2009 году; на 4,7% в 2010 году  и на 5,9% в 2011 году.  Земельные участки, проданные на торгах, расположены в населенных пунктах, при этом доминировали продажи земель гражданам под индивидуальное жилищное и дачное строительство – 136 участков площадью 26,5 га.
Рынок земли формируется в основном вокруг областного центра, и самые  высокие цены на землю складываются в Екатеринбурге и прилегающих к нему районах. Цены на незастроенные земельные участки значительно варьируются в зависимости от спроса и предложения, местоположения, целевого использования и других показателей. Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи земельных участков, не всегда соответствует реальным рыночным ценам. Как правило, цены на землю в договорах занижены или используются законодательно установленные ценовые нормы при выкупе земельных участков в процессе их приватизации. 
Сделки при продаже земельных участков органами государственной и муниципальной власти на территории Свердловской области совершались в соответствии с постановлением Правительства Свердловской области № 1045-ПП «О реализации Федерального закона от 24 июля 2007 года № 212-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности».  Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенных на территории Свердловской области, осуществлялась по цене 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка или по цене, рассчитываемой в кратности (от 3,0 до 9,5) к ставке земельного налога за единицу площади земельного участка по муниципальным образованиям в зависимости от категории собственников зданий, строений, сооружений. Для граждан при предоставлении им земельных участков, занятых индивидуальным жилищным фондом, личным подсобным хозяйством, индивидуальными гаражами, выкупная цена установлена 0,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
Наблюдается уменьшение цен при продаже земельных участков гражданам для индивидуального жилищного и дачного строительства, увеличение цен при продаже для  личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства в населенных пунктах. Произошло увеличение цен при продаже земельных участков юридическим лицам для использования в целях промышленности и иного специального назначения, фермерским хозяйствам, сельскохозяйственным предприятиям, другим организациям для сельскохозяйственного производства в черте населенных пунктов (табл. 1).
На формирование цен при продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам органами государственной власти и местного самоуправления оказывает влияние кадастровая стоимость, так как при расчете цен продаваемых земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, участвует ставка земельного налога, рассчитанная от кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков сильно варьирует в зависимости от местоположения, разрешенного использования участков и других факторов, что сказывается на цене продаваемых земельных участков. В ряде муниципальных образований в отчетном году, согласно решениям представительных органов муниципальных образований были внесены изменения в ставки земельного налога, что также повлекло изменение цен.
Также следует отметить, что существенное влияние на средние показатели цен по области на земельные участки при продаже государственных и муниципальных земель оказывают сложившиеся цены на торгах. Причем цены на землю по результатам торгов и по результатам выкупа их по нормативам из государственной и муниципальной собственности далеко не всегда соизмеримы.
В отчетном году на территории Свердловской области цены сделок по продаже земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления на торгах по сравнению с прошлым годом увеличились, цена за 1 кв. метр более половины сделок колеблется от 165,939 до 597,03 рублей. По-прежнему остаются высокими цены на торгах на земельные участки в населенных пунктах с численностью населения до 50 тыс. жителей, расположенные вблизи Екатеринбурга. Это городские округа: Березовский, Верхняя Пышма, Среднеуральск. Такое варьирование цен на торгах по продаже государственных и муниципальных земельных участков оказывает существенное влияние на средние показатели цен по области.

Подробности на сайте Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (РОСРЕЕСТР) по Свердловской области www.to66.rosreestr.ru

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"