Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №5 (118) - 2012

Журнал № -

Городская среда. Технологии развития

Новое в градостроительном и земельном законодательстве

Алексей МАРКИН, заместитель председателя комитета Государственной думы РФ по земельным отношениям и строительству

Приоритетные направления работы комитета Государственной думы РФ по земельным отношениям и строительству – создание условий для обеспечения планомерного и устойчивого развития территорий, для строительства, в том числе жилищного, устранение избыточных административных барьеров. На это направлен ряд законодательных инициатив, которые в настоящее время находятся на рассмотрении.


О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ В ДРУГИЕ КАТЕГОРИИ
Законопроект № 50654-6 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части отмены категорий  земель и признании утратившим силу Федерального закона «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Как известно, к 1 января 2013 года должны быть разработаны правила землепользования и застройки в поселениях, городских округах. При отсутствии указанного документа вступает в силу запрет на предоставление для строительства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на выдачу разрешения на строительство, на изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Правила землепользования и застройки определяют виды разрешенного использования земельных участков, параметры строительства на них, за исключением земельных участков, в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются или на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Кроме того, в настоящее время виды разрешенного использования земельных участков во многом обусловлены отнесением земельного участка к той или иной категории земли. При этом градостроительное зонирование является предметом законодательства о градостроительной деятельности, деление земель на категории – предметом земельного законодательства.
В связи с этим возникает дублирование в правовом регулировании вопроса определения правового режима земельных участков. При этом перевод земельных участков из одной категории в другую является длительным процессом. Сложность процедуры перевода земель из одной категории в другую, отсутствие конкретных регламентирующих признаков обоснованности перевода приводит к принятию произвольных решений, к возникновению коррупциогенных факторов.
В связи с этим законопроект предусматривает отмену деления земель на категории как института, дублирующего институт территориального планирования и градостроительного зонирования.
Конечно, законопроект оценивается неоднозначно. Высказываются опасения, что его принятие приведет к «разбазариванию» земель сельскохозяйственного назначения. Но все проблемы, связанные с землями сельскохозяйственного назначения, о которых нам говорят, как правило, существуют сейчас и при наличии деления земель на категории.
Во-первых, ограничения по переводу земель сельскохозяйственного назначения в другие категории сформулированы таким образом, что допускают перевод практически во всех случаях, независимо от решения задачи обеспечения продовольственной безопасности. Например, можно без ограничений переводить  сельскохозяйственные земли в категорию населенных пунктов, то есть для любых целей. 
Во-вторых, те ограничения,  которые «работают», никак не  направлены на достижение задачи обеспечения продовольственной безопасности. Например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности ограничен для земель, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень по району. Очевидно, что под такой запрет подпадают в силу своего местоположения  прилегающие к крупным городам земельные участки, ценность которых для сельского хозяйства  может оказаться весьма сомнительной.
В-третьих, законодательно вообще не урегулирован порядок и основания для изменения разрешенного использования участков внутри категории земель сельскохозяйственного назначения. Это приводит к тому, что можно без ограничений  застраивать сельскохозяйственные угодья дачными и садовыми домами, в том числе 3–5-этажными особняками,  поскольку регламентация  такой застройки отсутствует. При этом перевода земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию  не требуется.
Таким образом, действующий порядок перевода земельных участков из одной категории в другую не решает поставленную задачу и  приводит к  многочисленным злоупотреблениям со стороны органов власти, осуществляющих такой перевод, превращаясь в существенный административный барьер. Существует целый рынок услуг коммерческих организаций, которые предлагают «оказать содействие» в осуществлении перевода. Практика показала, что на перевод земельного участка из одной категории в другую может  потребоваться от шести месяцев до двух лет. Например,  перевод земельного участка для строительства вышки сотовой связи занимает  около года,  а строительство – всего несколько дней.  Особенно длительный период характерен для федеральных земель, где решение принимается Правительством РФ.
В соответствии с законопроектом, органы власти субъектов РФ должны утвердить границы особо ценных сельскохозяйственных угодий. При этом в границах таких угодий  законопроектом устанавливается запрет на   установление и изменение разрешенного использования на какие-либо виды, кроме сельскохозяйственного производства. Это обеспечит сохранение сельскохозяйственного потенциала региона.
Что касается всех остальных сельскохозяйственных земель,  их границы будут устанавливаться и изменяться органами местного самоуправления в правилах землепользования и застройки как  границы соответствующих территориальных зон. Процедура утверждения правил землепользования и застройки более прозрачна и предполагает проведение публичных слушаний.
Одновременно законопроект вводит  требование о разработке сельскохозяйственного регламента в отношении всех  сельскохозяйственных земель, как документа, определяющего  виды  и особенности использования сельскохозяйственных земель. Это  ограничит  произвольную застройку сельскохозяйственных угодий.
Учитывая также  важность и необходимость сохранения Лесного фонда, Водного фонда, особо охраняемых природных территорий, законопроектом сохраняется их правовой режим и устанавливаются особые правила изменения границ таких территорий. Режим использования таких территорий будет определяться отраслевым законодательством.
Принятие законопроекта позволит исключить дублирующие правовые институты, упростить порядок определения правового режима земельных участков, обеспечить единообразный порядок установления и изменения разрешенного использования земельных участков.

ПРОТИВ АДМИНИСТРАТИВНЫХ БАРЬЕРОВ
Законопроект № 432575-4 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и другие законодательные акты Российской Федерации».
Законопроект направлен на устранение избыточных административных барьеров и обеспечение четкой и прозрачной процедуры предоставления земельных участков.
В настоящее время процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта недостаточно эффективна. С одной стороны, необходимо пройти длительные процедуры по согласованию с различными государственными органами и организациями. С другой стороны, сама процедура не является прозрачной и создает условия для злоупотреблений.
Законопроект предусматривает переход к предоставлению земельных участков в собственность или в аренду путем проведения аукциона, за исключением ограниченного числа случаев. Это случаи, когда предоставление земельных участков осуществляется отдельным категориям граждан или их объединениям, а также для решения государственных, муниципальных и иных важных социально-экономических задач. Кроме того, законопроект  направлен на гармонизацию земельного и градостроительного законодательства.
Законопроект впервые устанавливает обязанность органов государственной власти и местного самоуправления при поступлении заявления гражданина или юридического лица проводить торги или предоставлять земельные участки без торгов, если они  не обременены правами третьих лиц, не зарезервированы  для государственных или муниципальных нужд и т.д.
В рамках поправок к законопроекту предлагается решить еще ряд важных проблем.
Так, предлагается закрепить возможность предоставления земельных участков без торгов отдельным категориям граждан, для которых федеральными законами и законами субъектов предусмотрено внеочередное (первоочередное) предоставление земельных участков.
Уточняется порядок предоставления земельных участков некоммерческим объединениям граждан для жилищного, гаражного строительства, для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, а также гражданам – членам таких объединений. Вводится порядок предоставления земельных участков гражданам для ведения садоводства, огородничества или дачного хозяйства в индивидуальном порядке.
Возможность предоставления земельных участков для комплексного освоения распространяется на случаи любого строительства, а не только жилищного.
Устанавливается возможность проведения инженерных изысканий без  формирования и предоставления участков, при условии, что изыскания проводятся без создания объектов недвижимости.
В целях решения задач по привлечению граждан в село предусмотрен механизм предоставления земельных участков  в безвозмездное срочное пользование для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства или личного подсобного хозяйства гражданам, проживающим в муниципальных образованиях, определенных законом субъекта Российской Федерации, а также для индивидуального жилищного строительства гражданам, проживающим и работающим по основному месту работы в таких муниципальных образованиях по специальностям, установленным законом субъекта Российской Федерации. По истечении четырех лет такие земельные участки передаются гражданам в собственность, при условии использования ими земельных участков в соответствии с разрешенным использованием.
Думаю, что принятие данного законопроекта позволит снять многие проблемы и коллизии, существующие на практике, и позволит более эффективно предоставлять земельные участки, в том числе для отдельных категорий граждан.
Однако в настоящее время принятие этого законопроекта тормозится в связи с принятием в первом чтении президентского законопроекта о внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации.
Так, законопроектом предлагается новая система вещных прав, которая фактически предусматривает вытеснение обязательственных правоотношений в сфере земельного законодательства. Так, предусматривается необходимость предоставления земельного участка, помимо права собственности, на праве постоянного землевладения или праве застройки в зависимости от целей использования земельного участка.
Законопроектом существенно снижается роль арендных отношений и фактически уничижается его место в системе прав на земельные участки, поскольку допускает только предоставление земельных участков в аренду для строительства объектов, право собственности на которые возникает у собственника земельного участка.
В отношении государственных и муниципальных унитарных предприятий предусмотрена трансформация всех принадлежащих им прав на земельные участки, в том числе и аренды, на право оперативного управления.

БОЛЬШЕ УСЛОВИЙ ДЛЯ ЖИЛИЩНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
Совершенствование земельного законодательства в целях создания условий для жилищного строительства.
Так, у нас на рассмотрении находится инициатива членов Совета Федерации о возможности строительства жилых домов на землях крестьянских (фермерских) хозяйств. Эту инициативу еще в 2011 году озвучил Владимир Владимирович Путин. Планируем законопроект принять в первом чтении в текущую сессию. При этом важно, чтобы такая возможность не привела к злоупотреблениям и массовому застраиванию сельскохозяйственных земель.
Кроме того, комитетом ко второму чтению подготовлен законопроект, предусматривающий возможность передачи земельных участков Фонда содействия развитию жилищного строительства в безвозмездное срочное пользование для строительства жилья экономического класса (законопроект № 11690-6). Участки будут передаваться лицам, предложившим на аукционе наиболее низкую цену продажи жилых помещений. При этом начальная цена аукциона устанавливается равной цене за квадратный метр жилья, определенной Минрегионом. Такое жилье в первую очередь будет продаваться отдельным категориям граждан. Это граждане, признанные нуждающимися в улучшении жилищных условий, молодые специалисты, работники бюджетной сферы, многодетные и молодые семьи. Конкретные категории граждан и основания включения их в списки лиц, имеющих исключительное право приобретения жилых помещении по фиксированным ценам, должно установить Правительство Российской Федерации.
На примере Фонда планируется отработать этот механизм и внедрить возможность предоставления земельных участков для строительства жилья экономического класса на аналогичных условиях и в отношении земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Соответствующий законопроект уже подготовлен и принят в первом чтении.

ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕДУРЕ ИЗЪЯТИЯ ЗЕМЕЛЬ
Законопроект № 304493-5 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд».
Вопрос усовершенствования порядка изъятия земель для государственных и муниципальных нужд стоит давно. Очевидно, что реализация многих инфраструктурных проектов, строительство автомобильных дорог – все это зачастую невозможно без изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В то же время действующая процедура изъятия далека от совершенства. С одной стороны, наличие большого количества правовых пробелов существенно затрудняет решение вопроса об изъятии земельного участка, с другой – существующий порядок также не в полной мере гарантирует защиту прав и законных интересов собственников земельных участков.
Так, в настоящее время не урегулирован целый блок вопросов:
– не определен состав документов, необходимых для изъятия, полномочия органов власти;
– не прописана четко сама процедура  изъятия  участков;
– в случае если необходимо изъять не весь участок, а только его часть, порой незначительную, без согласия собственника невозможно разделить земельный участок. В результате органы государственной власти вынуждены выкупать этот участок целиком;
– отсутствует порядок выявления лиц, являющихся правообладателями имущества, которое подлежит изъятию;
– не установлена процедура изъятия у публичного собственника. Судебная практика показывает, что изымать одним публичным собственником у другого публичного собственника нельзя. И также не разрешены вопросы, например, изъятия земельных участков одним субъектом на территории другого субъекта;
– и ряд других вопросов.
На решение многих этих вопросов направлен законопроект.
Законопроектом определяется компетенция органов власти, уполномоченных принимать решения об изъятии, порядок заключения соглашений об изъятии земельных участков и порядок предоставления земельных участков или иных объектов недвижимости взамен изымаемых.
Четко устанавливается порядок расчета выкупной стоимости и убытков. Регулируются вопросы предоставления земельных участков взамен изымаемых. Устанавливается порядок выявления собственников земельных участков, подлежащих изъятию, существенные условия соглашения об изъятии земельного участка.
Мы также планируем принять во втором чтении этот законопроект в весеннюю сессию.

ДРУГИЕ ИНИЦИАТИВЫ
5 июня планируется принятие в первом чтении законопроекта, внесенного Правительством Российской Федерации, согласно которому срок действия технических условий на подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в случае комплексного освоения земельных участков составляет 5 лет.
И в завершение хочу отметить, что в части совершенствования градостроительного законодательства одним из основных направлений деятельности комитета является борьба  с недобросовестными СРО. Мною и рядом других депутатов – членов комитета внесен законопроект № 50482-6 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и Кодекс РФ об административных правонарушениях».
Законопроектом, в частности, предлагается возложить на саморегулируемые организации обязанность по постоянному хранению документов, подаваемых для выдачи свидетельств о допуске, отнести .решение о приеме в члены СРО и о выдаче свидетельства о допуске к компетенции постоянно действующего коллегиального органа управления саморегулируемой организации. Вводится обязанность размещать на сайте саморегулируемой организации все документы, принимаемые общим собранием членов саморегулируемой организации и постоянно действующим коллегиальным органом управления саморегулируемой организации, а также протоколы таких собраний и заседаний. Одновременно устанавливается запрет на платность получения информации и на ограничение доступа на сайте саморегулируемой организации к сведениям, содержащимся в реестре членов саморегулируемой организации. За несоблюдение указанных требований вводится административная ответственность.
Орган надзора за саморегулируемыми организациями наделяется правом по обращению в суд с требованием об исключении саморегулируемой организации из государственного реестра саморегулируемых организации в случае несоблюдения саморегулируемой организацией установленных требований к выдаче свидетельства о допуске, что было упущено при введении системы саморегулирования в строительной отрасли. Правом обращаться в суд с указанным требованием наделяется также Национальное объединение СРО.
Принятие законопроекта  позволит повысить открытость и прозрачность деятельности саморегулируемых организаций.

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"