Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №9 (120) - 2012

Журнал № -

Тема номера. Малоэтажное домостроение

Малоэтажное жилье в России – планы до 2015 года

В соответствии с ФЦП «Жилище» на 2011–2015 годы к 2015 году объем ввода жилья должен быть увеличен с 59,8 млн. до 90 млн. кв. метров в год. Увеличение доли ввода жилья, в том числе малоэтажного, к 2015 году должно составить 60%, или порядка 54 млн. кв. метров.

Программа состоит из 4 подпрограмм и 3 мероприятий. Она представляет собой взаимоувязанный комплекс мер, направленный на повышение доступности жилья путем массового строительства энергоэффективного и экологичного жилья экономкласса. Причем две подпрограммы, «Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством» и «Обеспечение жильем молодых семей», направлены на стимулирование спроса на жилье, впрочем, как и две другие: «Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры» и «Стимулирование программ развития жилищного строительства субъектов Российской Федерации».
Российские власти за пять лет выделят около 25 млрд. рублей из федерального бюджета на стимулирование программ жилищного строительства в регионах. Как считают эксперты федеральных ведомств и институтов развития – АИЖК, федеральный Фонд содействия развитию жилищного строительства (Фонд «РЖС»), Фонд ЖКХ – достижение заданных параметров возможно, так как изменился сам подход к развитию жилищного строительства: теперь он включает в себя координацию всех участников инвестиционно-строительного процесса. Для выполнения поручения Владимира Путина о выходе к 2020 году на показатель ввода 1 квадратного метра жилья на человека в год Министерство регионального развития РФ совместно с Фондом «РЖС», АИЖК, Фондом ЖКХ, администрациями субъектов РФ утвердили в 2010 году плановые показатели строительства по каждому региону. Также совместно выработаны стратегии по достижению этих плановых показателей на протяжении последующих 5 лет. Все эти действия нашли свое отражение в региональных программах развития жилищного строительства.
Все сроки программных мероприятий увязаны и синхронизированы между собой. Фактически, институты развития стали соисполнителями этих региональных программ: АИЖК будет оказывать поддержку платежеспособного спроса на жилье эконом класса, Фонд РЖС – работать по вовлечению земельных участков под развитие жилищного строительства и промышленности стройматериалов.
Кроме того, в настоящее время на 58 земельных участках Фонда «РЖС», предоставленных под комплексное освоение, реализуется 35 проектов в 16 субъектах РФ. Общая площадь проектируемого и строящегося жилья на реализованных участках составляет более 6,46 млн. кв. м, в том числе более 1,53 млн. кв. м – малоэтажной жилой застройки. В 2012 году под жилищное строительство планируется предоставить 2500 га, в 2013 году – 3000 га.

ПРОБЛЕМЫ И МЕХАНИЗМЫ
ИХ РЕШЕНИЯ
Основной спектр проблем развития малоэтажного жилищного строительства лежит в области изменения категории земель, выдачи разрешительной документации, а также получения технических условий на подключение к сетям и непосредственно инфраструктурной подготовки земельного участка.
Сроки и продолжительность согласований в России выше, чем в развитых странах Организации экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) примерно в 4 раза. Стоимость подключения к водопроводу, электроэнергии и канализации выше в 40 раз. В странах ОЭСР для согласования строительства склада инвестор должен преодолеть в среднем около 15 бюрократических процедур, в России – более 50 (период согласования превышает 2 года). Все это снижает инвестиционную привлекательность земельных участков и в целом проектов жилищного строительства, частично являясь фактором возникновения еще одного барьера на пути развития малоэтажного строительства в России – недоступности финансовых (в том числе кредитных) ресурсов для реализации таких проектов.
При этом существуют примеры успешной реализации проектов комплексной малоэтажной застройки, демонстрирующие эффективное использование уже созданных механизмов государственно-частного партнерства («Новое Ступино» и «Экодолье»).
В целях унификации и тиражирования успешного опыта, а также в целях повсеместного развития строительства малоэтажного жилья экономического класса необходимо, чтобы Фонд «РЖС», субъекты РФ и муниципалитеты разработали и внедрили механизм бесплатной передачи земельных участков под малоэтажную застройку. В этом случае у муниципальных властей появится реальная возможность выполнить обязательства по обеспечению жильем социальных категорий граждан, безвозмездному предоставлению земельных участков гражданам, проживающим и работающим в регионе более 5 лет, а также безвозмездному предоставлению участков для индивидуального жилищного строительства гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (не имеющим «первого» жилья).
Предлагается принять необходимые меры по оптимизации процедур формирования и предоставления земельных участков для строительства и получения разрешения на строительство, в частности ускорить принятие поправок в действующее законодательство в части совершенствования порядка выдачи разрешений на строительство и ввод объектов в эксплуатацию; сокращения проведения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий; определения отдельных видов подготовительных работ, которые могут быть выполнены до выдачи разрешения на строительство.
Предлагается также рассмотреть возможность упразднения дублирующей процедуры: присвоения землям категории и определения вида разрешенного использования. Это, в частности, позволит упростить проведение кадастра, снизить сроки вовлечения земель в хозяйственную деятельность, а также коррупционную составляющую.
Строительство объектов коммунальной инфраструктуры предлагается осуществлять организациями коммунального комплекса – сетевыми компаниями с их последующей эксплуатацией. Окупаемость их затрат на строительство достигается путем формирования и защиты инвестиционных программ развития, с включением инвестиционной составляющей в надбавку к тарифу на оказание жилищно-коммунальных услуг. Инвестиционные программы должны быть синхронизированы с региональными программами стимулирования развития жилищного строительства.

СНИЖЕНИЕ СТОИМОСТИ
КВАДРАТНОГО МЕТРА
При строительстве многоэтажных домов до 30% в стоимости 1 кв. м общей площади жилья составляют инженерные коммуникации. Минрегион среди мер по снижению стоимости 1 кв. м предлагает при строительстве многоэтажных жилых домов исключать из стоимости жилья затраты на инженерные коммуникации. Таким образом, конечный потребитель сможет приобрести квартиру, например, стоимостью 3 млн. рублей за 2,1 млн. рублей. При этом оставшаяся сумма в 900 тысяч рублей будет распределяться равными долями на срок до 10 лет и включаться в виде индивидуального тарифа в коммунальные платежи: т.е. в данном конкретном случае ежемесячная сумма такого индивидуального тарифа составит 7,5 тыс. рублей. По окончании погашения стоимости строительства инженерных коммуникаций владелец жилья вновь переходит к общегородским тарифам.
Аналогичный механизм будет действовать и при строительстве малоэтажных домов, где стоимость инженерных коммуникаций составляет до 50% в стоимости 1 кв. метра. Все механизмы, необходимые для этого, уже закреплены действующим законодательством, а это:
– переход на долгосрочное регулирование тарифов на коммунальные услуги с учетом доходности инвестированного капитала;
– заключение соглашений с естественными монополиями о содействии в присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения в рамках реализации приоритетных жилищных проектов;
– строительство и модернизация объектов инженерной и транспортной инфраструктуры на основе концессионных соглашений в рамках действующего законодательства (Федеральный закон от 2 июля 2010 г. №152-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
По словам главы Минрегионразвития, дополнительно может быть разработан порядок предоставления определенных льгот сетевым компаниям, инвестирующим в инженерное обустройство территорий малоэтажной застройки. С целью сокращения срока прохождения государственной экспертизы проектной документации планируется разработать базу типовой проектной документации объектов малоэтажного жилищного строительства.
Помимо этого Минрегионразвития в настоящее время разрабатывает типовые проекты обеспечения малоэтажной жилищной застройки инженерной инфраструктурой, в том числе децентрализованной с объемом вводимого жилья 50 тысяч, 100 тысяч и 150 тысяч кв. метров. Эти позволит за счет оптимизации проектировочных, строительных, инженерных решений минимизировать затраты на строительство поселка и достичь максимальной эффективности инвестиций. Как считают в ведомстве, вкупе с использованием проектов малоэтажных домов повторного применения это даст возможность сформировать в высокой степени стандартизированный, а значит, ликвидный продукт, что в свою очередь позволит банкам предлагать застройщикам оптимальные условия финансирования таких проектов.
Для строительства объектов социальной инфраструктуры министерство предлагает разработать механизм предоставления средств из бюджета (при этом имеются в виду кредитные средства, которые бюджет возвращает за счет налоговых поступлений от реализации проекта). Также предлагается предоставлять долгосрочные (сроком от 5 и более лет) бюджетные кредиты субъектам РФ на строительство объектов социального и транспортного назначения в рамках проектов комплексного освоения территорий, включенных в региональные целевые программы развития жилищного строительства субъектов РФ.
Минрегионразвития считает необходимым широко использовать механизмы проектного финансирования жилищного строительства. При этом финансирование осуществляется инвестиционными компаниями, привлекающими денежные средства на открытом рынке у частных и институциональных инвесторов. Инвестиционные компании не имеют таких ограничений при финансировании проектов строительства, как коммерческие банки. Привлечение денежных средств такими компаниями обычно осуществляется посредством эмиссии ценных бумаг (акций, облигаций и т.п.). На период до изменения банковского законодательства и нормативных документов ЦБ РФ, правительством России может быть создана государственная инвестиционная компания (ОАО с контрольным пакетом у государства), наделенная на первом этапе федеральными гарантиями и гарантиями субъектов РФ для выпуска жилищных облигаций. В дальнейшем в собственности данной компании будет находиться построенное жилье (в том числе арендное), которое может служить обеспечением эмитируемых ценных бумаг.
Предлагается также оптимизировать государственную регистрацию перехода прав собственности на жилые помещения, построенные в рамках комплексных проектов малоэтажной застройки.

РОЛЬ МАЛОЭТАЖНОГО
СТРОИТЕЛЬСТВА В МОДЕРНИЗАЦИИ ЭКОНОМИКИ РФ
В рамках модернизации экономики России руководством страны поставлена задача добиться увеличения ввода жилья до 142 млн. квадратных метров к 2020 году, то есть строить 1 кв. м на 1 человека. Реализовать эту задачу, сохранив существующую структуру жилищного строительства, невозможно.
Малоэтажное строительство обладает рядом ключевых преимуществ:
– короткий цикл возведения здания;
– низкая стоимость квадратного метра;
– высокое качество строительства;
– экономичность в эксплуатации;
– социальный аспект – формирование благоприятной жилой среды с высокими потребительскими качествами.
Таким образом, комплексная малоэтажная застройка имеет все преимущества по сравнению с многоэтажной как наиболее комфортная, здоровая, гармонирующая с окружающей средой, ресурсо-
сберегающая и экономичная. Такая застройка пригодна для городов любых категорий, в том числе расположенных на территориях со сложным рельефом, высокой сейсмичностью и слабыми грунтами.
Реализовать задачу радикального наращивания объемов строительства в сжатые сроки при соблюдении современных требований к качеству жилья и градостроительной среды возможно только с использованием ресурсов малоэтажного строительства.                                                     

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"