Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №1 (103) - 2010

Журнал № -

Ситуация в отрасли

Земля есть. Не хватает земельных участков

В феврале в Екатеринбурге состоялся форум индивидуального и малоэтажного домостроения в рамках 13-й специализированной выставки индивидуального домостроения и ландшафтного проектирования. В том, насколько подобные мероприятия востребованы, можно было легко убедиться, посетив Центр международной торговли. Многочисленные гости выставки, оживленные посетители, образовавшие даже очередь за входными билетами, участники «круглых столов», принимающие самое активное участие в обсуждении – все они служили наглядным опровержением надуманных утверждений о кризисе в строительной отрасли. Понятно, что опровергнуть эти высказывания можно лишь убежденностью: «Строили, строим и будем строить!» Но вот где, как и, самое главное, что? Ответы на эти вопросы члены строительного сообщества сделали попытку найти в ходе «круглого стола» под названием «Освоение территорий муниципальных образований малоэтажной застройкой».

Больше, ниже и дешевле
Василий Корнеев, начальник отдела новых технологий в строительстве и стройиндустрии министерства строительства и архитектуры Свердловской области, приветствовал участников «круглого стола» и в нескольких словах обрисовал главную задачу, стоящую в данный исторический момент перед строителями – строить не «меньше, да лучше», а больше, и главное, «ниже, да дешевле»:
– Как известно, наши города более урбанизированы, чем в Европе – плотность очень высока. Это приводит к тем последствиям, которые мы сейчас наблюдаем – утром невозможно въехать в город, а вечером добраться до дома. Важность малоэтажного строительства очевидна. Недавно губернатор Свердловской области Александр Мишарин посетил Башкирию вместе с министром строительства и архитектуры области, они осмотрели район малоэтажной застройки, стоимость деревянного дома площадью 50 кв.м составляет там 650 тысяч рублей. Причем государство в лице правительства республики Башкортостан выделяет субсидию в размере 300 тысяч. Таким образом, дом за 350 тысяч рублей вполне доступен многим слоям населения.
Мы как органы государственной власти тоже заинтересованы в том, чтобы большее количество граждан смогли получить доступное жилье по доступным ценам, а благосостояние россиян тем самым приближалось бы к европейскому уровню. Поэтому наша задача – освоить подобный опыт, найти возможности и технологии возведения малоэтажного доступного жилья.

Активнее использовать законодательную базу!
Заместитель генерального директора проектно-изыскательского института «Гео» Ольга Казакова рассказала о начале начал любого строительного процесса – ее доклад анализировал вопросы подготовки документации для предоставления земельных участков под индивидуальное малоэтажное строительство.
– Для всех участников сегодняшнего совещания совершенно очевидно, что подготовка документации по любому виду строительства начинается с вопроса оформления земельных участков. Что мы сегодня видим? Хорошо, если в населенном пункте имеются территории в границах населенных пунктов, на которые органы местного самоуправления могут подготовить по своему решению проект планировки, сформировать земельные участки, размежевать их и выставить на торги. Это идеальный вариант. Однако, как показывает практика, не так просто реализовать даже уже сформированные земельные участки. Зачастую бывает так: тратятся муниципальные деньги, формируются земельные участки, их пытаются реализовать, но попытки эти завершаются ничем. Имея большой опыт подготовки документов территориального планирования, могу сказать, что все-таки огромное число населенных пунктов страдают оттого, что не имеют резервных территорий для развития такой застройки.
Проблема изменения границ населенных пунктов, исключения свободных территорий и пригодных для жилищного строительства, достаточно острая. Она волнует всех – заказчиков, архитекторов, органы местного самоуправления. Считаю необходимым обратить внимание на ст.4.1 Закона о введении в действие Градостроительного кодекса – мы ее на самом деле очень мало используем. Государство позволило нам достаточно просто решать эту проблему, приняв эту статью. Сейчас ее действие продлено еще на два года. Однако с декабря 2006 года – с момента ее введения – немногие органы местного самоуправления воспользовались этой статьей. А всего-то надо было размежевать земельные участки, поставить их на кадастровый учет. Причем законодательно процедура проводится на уровне области – был принят областной закон. Процедура настолько облегчена, что даже не нужно обращаться в другие инстанции, решение по вопросу включения или исключения из границ населенных пунктов принимается министерством строительства и архитектуры. Еще раз настоятельно рекомендую обратиться к этой статье и посмотреть, как использовать ее основательнее. Причем органам местного самоуправления надо иметь в виду, что эта статья действует исключительно на тот случай, если у муниципалитета не утвержден Генеральный план городского округа или части городского округа.
Конечно, можно провести и другую процедуру – подготовить Генеральный план городского округа. И попытаться согласовать эту документацию с надлежащими региональными и федеральными органами. Однако, как показывает опыт, Москва не согласовывает практически ни одного Генерального плана, который связан с изменением границ лесного фонда – по одному или по другому признаку отправляют их обратно. В ноябре минувшего года состоялось совещание, на котором было принято решение – регион должен подготовить предложения по упрощению процедуры согласования документов территориального планирования. Не думаю, что это произойдет очень быстро, поэтому, с моей точки зрения, единственный способ, которым можно сейчас воспользоваться, это все-таки статья 4.1 – наиболее простое решение проблемы документов по землеотводам. Совершенно очевидно, что если этот участок попадает в границы населенного пункта, тогда он может быть выставлен муниципалитетом. Словом, у нас есть необходимые законодательные инструменты и опыт, которые позволяют заниматься земельными участками для малоэтажного строительства. Конечно, можно заниматься и участками под комплексное освоение территории. Сегодня еще немного подобных примеров (самый известный из них – «Академический»). Здесь все упирается в отсутствие широкой практики комплексного освоения территории.
 
Нужны проекты детальной планировки
Главный архитектор Управления архитектуры и градостроительства администрации Нижнего Тагила Александр Мальцев проиллюстрировал свой доклад «Проблема предоставления земельных участков для малоэтажного строительства» примерами из собственной практики.
– Хочу отметить только два аспекта темы предоставления земельных участков для малоэтажного строительства. Зато они такие глобальные, что тянут за собой целый клубок других проблем. Так, в Нижнем Тагиле и в других городах Свердловской области есть территории для индивидуального жилищного строительства, они были намечены в генеральных планах и в принципе могут быть использованы под данный вид разрешенного использования. Отмечу, что в докризисные времена, в 2007 году, в Нижнем Тагиле вводили всего 76 тысяч кв.м жилья, в том числе 16 тысяч 800 кв.м – 21,8 процента – вводили индивидуальные застройщики. Самое интересное, что данная ситуация сохранилась и во времена кризиса – в 2009 году индивидуальные застройщики составляют такой же процент.
В среднем, в соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ, через аукционы проходило около ста земельных участков, которые были фрагментарно выбраны для городской застройки – там были пустыри, свалки, сгоревшие дома. Составлялись градостроительные планы, проводились аукционы, собирались деньги в бюджет, выдавались разрешения на строительство, и процесс контролировался, по крайней мере, нашим управлением архитектуры. По рекомендациям министерства, порядка 15 процентов городской застройки, должно выделяться под индивидуальное жилищное строительство.
Ситуация резко изменилась в 2010 году. С середины января 2010 года по настоящий момент поступило около 200 заявлений от разных категорий граждан, которые, в соответствии с изменениями в областной закон «Особенности земельных отношений на территории Свердловской области», подали заявки на индивидуальное жилищное строительство. Чем это чревато? Первое – как и в Нижнем Тагиле, так и во многих других муниципальных образованиях Свердловской области – отсутствие градостроительной документации, необходимой для массового предоставления участков для индивидуального жилищного строительства. Отсутствуют согласованный Генеральный план, Правила землепользования и застройки, порядок межевания территорий, кадастровый учет и так далее, и тому подобное. Учитывая, что только в одном ЗАГСе в Нижнем Тагиле регистрируется 3 тысячи браков, можно себе представить, сколько будет подано данных заявлений к концу года со всего города. Муниципалитет абсолютно не готов к такому массовому предоставлению земельных участков.
Затем у нас, как мне кажется, есть абсолютно обоснованные соображения по поводу данного закона и данной категории льготников. При всем уважении к данной категории льготников, самой главной задачей градостроительного развития и управления Главархитектуры, экономики наших городов является действительно градостроительная застройка, а не земельные спекуляции на земельном рынке. Но трудно поверить в то, что мать-одиночка, которая живет на пособие, пойдет завтра строить жилой дом, который стоит хотя бы и 600 тысяч рублей.
Причем закон прописан таким образом, что и из других муниципалитетов могут подавать заявки. Кроме того, предусматривается введение в законодательство, что мы обязаны предоставить данным категориям льготников полностью весь пакет документов – кадастровый паспорт, включающий в себя размежевание, за которое должен заплатить муниципалитет, а денег в муниципалитетах нет, потому что бюджеты у нас нулевые, технические условия на подключение к коммуникациям, и так далее. Словом, сейчас мы находимся в состоянии легкого шока, но пытаемся действовать, выработать регламент, порядок предоставления этих участков. Правда, у нас существуют большие подозрения, так как эти участки сразу же будут предоставляться в собственность, без объекта недвижимости…
Такие же сомнения были у нас после 1989 года, когда по очередному указу срочно отвели участки под индивидуальное строительство в полях. Что из этого получилось? Кто-то построил баню, кто-то сарай, так как инженерного оборудования нет, дорог нет, подготовки площадок нет. Ужасное зрелище представляют данные участки. Таким образом, при всем уважении к льготникам, их проблемам, реализация нового закона представляется весьма сложной. Земельные участки должны быть сформированы под данный проект к весне. Мне уже задают вопросы: будут ли к весне обозначены границы, сколько человек в год могут рассчитывать на эту льготу? Я отвечаю, что прежде чем родить ребенка, женщина должна предварительно 9 месяцев его выносить. Мы – профессионалы, зачем же мы будем обещать то, чего нельзя выполнить? Если нет проекта детальной планировки, если нет технических условий, если нет межевания, и самое главное, нет денег – о чем можно говорить?

Участки к застройке готовы
Заместитель председателя комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Сысертского городского округа Эльдар Бабаев назвал свой доклад:
«Презентация земельных участков для малоэтажного строительства». Однако из формата презентации его выступление перешло в формат диалога с участниками «круглого стола» – так много вопросов было ему задано в ходе выступления.
– На территории Сысертского городского округа имеются участки, готовые для инвестиций, готовые для застройщиков. Я абсолютно согласен с Александром Мальцевым, который говорил об изменениях в областной закон. Надо сказать, что у нас уже более тысячи таких заявок, причем львиная доля – порядка 50 процентов – от жителей Екатеринбурга, которые очень любят Сысертский городской округ. Есть даже заявление из Тавды. Но речь не об этом. Земельные участки, о которых я говорил, мы предлагаем для инвесторов. Они готовы, по ним получены все необходимые технические условия, включая санитарно-эпидемиологические заключения, и все, что нужно для застройки конкретных участков. Итак, участок №1 находится в деревне Ольховка – старый тракт на Челябинск, площадь этого участка составляет 4,1 гектара, участок находится за первой линией домов, между первой линией домов от дороги и лесным массивом. Повторю, все документы по нему готовы – стоимость по состоянию на декабрь 2009 года оценена независимыми оценщиками в 15 миллионов 258 тысяч. Думаю, что по состоянию на сегодняшний день, когда у нас будет проходить переоценка этого объекта, независимые оценщики, конечно, учтут ситуацию на рынке. Следующий земельный участок находится в поселке Каменка – это новинка для любителей индивидуального строительства в Сысертском городском округе. На сегодняшний день эта территория занята лесными насаждениями. Площадь участка составляет 70 тысяч кв. метров, то есть 7 гектаров, расположен участок на въезде в поселок, все документы по нему готовы, получены технические условия, санитарно-эпидемиологическое заключение. Участок готов к застройке. Стоимость его была оценена в сентябре прошлого года в 25 миллионов 585 тысяч рублей. Эта оценка получена сравнительным методом. Затратный метод, конечно, приведет нас к совсем другой стоимости.
Реплика из зала: «Вынужден вмешаться как один из застройщиков Екатеринбурга. Мы постоянно сталкиваемся с той ситуацией, что на сегодняшний день непонятно, во-первых, со стороны МО, как они определяли стоимость земельных участков. Существуют два основных метода расчета – затратный и аналоговый. Аналоговый метод, когда рассчитывается стоимость квадратного метра подобного участка и умножается на требуемое количество. И затратный метод, где есть нормальные оценщики, которые говорят – для того, чтобы построить коттеджный поселок, нужно провести дороги, электричество, теплопункт, и получается, на 4 гектара порядка 16 миллионов затрат. Когда в администрации будут реально подходить к стоимости земли? Мы как застройщики готовы построить коттеджный поселок, провести комплексное освоение территории. Не проблема освоить за сезон 20 гектаров, построить внутрипоселковые сети. Но стоимость подведения трубы – это уже совсем другие деньги. Поэтому мне очень важно понять, готов ли сегодня покупатель купить голый земельный участок 10 соток за 700 тысяч рублей? Может быть, надо сначала найти покупателя на конкретный участок, на конкретный дом? Пусть администрация возьмет на себя часть затрат, связанных с подведением трубы к участку».
– Дело в том, что мы с вами находимся на разных сторонах рынка. Моя задача – привлечь деньги в бюджет, ваша – получить участок как можно дешевле и получить как можно больше прибыли. В Земельном кодексе ничего не говорится о способах оценки земельных участков. Поэтому все-таки я бы хотел вернуться к конкретным участкам. Следующий участок расположен в селе Щелкун Сысертского городского округа площадью 11,5 гектара, все документы по нему готовы, стоимость его 41 миллион рублей – в декабре закончился срок оценки. И еще один участок, наиболее перспективный в плане застройки, наиболее излюбленный жителями Екатеринбурга – село Черданцево Сысертского района 7,5 гектара – по нему нет оценки, мы готовы обсуждать какие-то параметры участка, характеристика участка получена, санитарное заключение есть, все остальное, в том числе технические условия, мы сейчас готовим. Стоимость пока не определена, по этому поводу мы с оценщиками еще не заключали контракт.

«Круглый стол» продолжили производители строительных материалов Уральского федерального округа, которые приводили конкретные примеры того, как индивидуальное малоэтажное жилье в России становится не просто доступным, но и комфортным. И хотя сами же производители с улыбкой признаются, что по теплосбережению деревенская бревенчатая избушка с сеновалом является недосягаемым идеалом, на сегодняшний день существует немало технологий, позволяющих приблизиться к этой вершине инженерной мысли.

Татьяна Казанцева

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
Российский союз строителей СтройУрал_RU

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"