Ежемесячный специализированный журнал “Новый Уральский строитель”
Адрес редакции: 620075, Екатеринбург, ул. Бажова, 79. Телефон: (343) 287-31-50, (343) 287-34-60
Издание РООР “Союза строителей Урала”
 
Главная
В номере
 

Яндекс цитирования
Рассылка 'Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы'



Сметный центр Союза строителей Урала


“Новый Уральский строитель” №11 (108) - 2010

Журнал № -

Ситуация в отрасли. Точка зрения

Михаил Вяткин: «Правила землепользования и застройки должны быть постоянно меняющимся, живым документом…»

– Михаил Борисович, Екатеринбургская городская дума на недавнем заседании утвердила изменения в Генеральный план развития Екатеринбурга до 2025 года. Отныне городская черта проведена по границам муниципального образования «город Екатеринбург» (ранее они не совпадали). В результате в состав города вошли 29 населенных пунктов, городская территория увеличилась примерно на 66 тыс. гектаров. Что это дает Екатеринбургу? – Екатеринбург с его 48 с лишним тысячами гектаров всегда был одним из самых компактных городов-миллионников России. Для сравнения: Челябинск, Тюмень, Пермь имеют земли в полтора раза больше, в то время как численность населения у них меньше. Между тем известно, какие объемы инвестиций приходят в Екатеринбург, какими темпами развивается строительство – мы ежегодно строим около 1 млн. квадратных метров жилья и до полумиллиона квадратных метров нежилых помещений. Естественно, для этого нужны свободные земли. А территория, которой мы можем располагать – вот она, всего чуть более 48 тысяч гектаров. Согласно Генеральному плану 2004 года, который мы разрабатывали, городская черта должна была совпасть с границей муниципального образования «город Екатеринбург». Граница МО утверждена правительством области, ее территория составляет 114 тысяч гектаров. Этой территории, мы считаем, вполне достаточно для развития Екатеринбурга. Это не означает, что все 114 тысяч гектаров пойдут исключительно под жилую застройку. Часть территории будет выделена для создания рекреационных зон, часть – для развития промышленности, какие-то земли – под сельхозиспользование. Вместе с тем предусмотренные Генеральным планом территории многоэтажной, индивидуальной застройки, которые прошли публичное слушание, были утверждены Екатеринбургской городской думой, прошли государственную вневедомственную экспертизу, должны осваиваться. А мы не могли развивать их потому, что они выходили за городскую черту и не были никак обозначены – это не поселок Полеводство или Горный Щит. Раньше эта территория предназначалась для сельхозиспользования, а сейчас мы хотим ее использовать под жилье. Однако еще раз повторю, что вести застройку мы будем только в соответствии с утвержденным Генеральным планом развития Екатеринбурга до 2025 года. Поэтому, скажем, земли лесов на юго-западе города останутся в неизменном состоянии – трогать их никто не будет. В результате изменений, внесенных в Генеральный план развития Екатеринбурга до 2025 года, к Екатеринбургу присоединились 29 населенных пунктов, точнее 27, так как в двух поселках фактически никто не проживает. Были проведены публичные слушания, население согласилось с присоединением. Сейчас мы объединили эти земли только на бумаге, а ликвидация поселков пойдет отдельным документом через городскую Думу, а также через областную Думу. Теперь основание для этого есть – изменение городской черты согласно Генеральному плану. – Прошло полгода с момента принятия документа «Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области». Сразу после его принятия, 15 марта 2010 года, многие представители архитектурно-строительного сообщества высказывались по поводу отдельных его пунктов достаточно критически. Скажем, нарекания вызвали нормы, регламентирующие число парковочных мест для социального жилья (не менее 25 процентов их должно находиться в подземном паркинге), высотность жилых зданий и так далее. Как относятся к этому документу в Главархитектуре Екатеринбурга? Что изменилось в вашей работе в связи с его принятием? – Скажу откровенно, появление «Нормативов градостроительного проектирования Свердловской области» явилось для нас неожиданностью, потому что формально эти нормативы не согласовывались с администрацией города. Авторы документа говорят, что они работали с мастерской Генерального плана, но это были рабочие встречи, и окончательный документ мы увидели уже только после его вступления в силу. Документ очень большой, я бы даже сказал, что он больше предыдущего нормативного документа, который издавался РФ – СНиП «Планировка и застройка населенных мест». В «Нормативах градостроительного проектирования Свердловской области» все пункты проработаны очень тщательно. На первый взгляд, может быть, даже излишне тщательно. Я знаю другие субъекты РФ, в которых эти «Нормативы» составляют несколько страниц. Свердловская область в этом плане перещеголяла всех. Я достаточно долго работаю в строительной сфере, в свое время работал экспертом. Могу сказать, что очень сложно обеспечить соблюдение таких нормативов. А у нас, кстати, экспертизы градостроительной документации, по большому счету, нет. Градостроительный кодекс не предусматривает прохождение градостроительной документацией какой-то вневедомственной экспертизы. Об этом только говорят, а на практике все это отдано на откуп муниципальным образованиям, которые являются заказчиками этой документации. Именно муниципальные образования должны следить за исполнением этих нормативов. Конечно, министерство строительства и архитектуры Свердловской области может заниматься проверкой исполнения нормативов в выборочном порядке, но это достаточно сложно. Возникает опасение, что обилие таких жестких требований может привести к тому, что они не всегда будут исполняться, в результате чего документ может потерять свое значение. Опасения другого рода после принятия «Нормативов градостроительного проектирования» высказывали строительные организации, которые уже разработали проектно-сметную документацию на отдельные объекты и боялись, что теперь им придется все переделывать. Однако их успокоили, что новые нормативы являются требованием при разработке градостроительной документации – Генерального плана, но они не должны использоваться при разработке проектно-сметной документации на отдельные объекты. Поэтому опасения застройщиков напрасны. Вместе с тем при знакомстве с «Нормативами градостроительного проектирования» возникают некоторые вопросы. Когда читаешь, для кого предназначен этот документ, видишь черным по белому: «в том числе и для органов экспертизы». Сразу возникает вопрос: для каких органов экспертизы? Если градостроительная документация экспертизе не подлежит, то какие органы экспертизы должны руководствоваться этим нормативом? Если этими нормативами будет руководствоваться наша вневедомственная экспертиза при рассмотрении проектов проектно-сметной документации на отдельные объекты, то тут конфликтная ситуация неизбежна. Хотя автор-разработчик – Григорий Васильевич Мазаев – уверял, что это касается не проектно-сметной документации на отдельные объекты, а только градостроительной документации. Кстати, на состоявшемся на днях правлении Союза архитекторов мы затронули эту тему и я сказал, что сегодня эти нормативы являются руководством только для меня и ни для кого другого, потому что я как руководитель архитектурно-градостроительной деятельности муниципального образования «город Екатеринбург» должен выполнять эти нормативы. И при согласовании проектно-сметной документации, при заказах градостроительной документации должен требовать исполнения НГПСО. При выполнении всех заданий, которые даем на разработку градостроительной документации, мы всегда указываем на необходимость обязательного использования этих нормативов. Я их до сих пор подробно не изучил. Хотя проектировщики, которые занимаются конкретными объектами и изучают нормативы, сетуют на некоторые излишне жесткие требования. К примеру, требования по количеству парковочных мест для жилых домов. Они действительно кажутся очень жесткими, соблюсти их сегодня довольно сложно. Правда, Григорий Мазаев говорит, что «Нормативы градостроительного проектирования Свердловской области» – это документ будущего. Да, может быть, через 20 лет мы и сможем это сделать. Но если сегодня проектировать на каждую квартиру по два парковочных места, нам не хватит территории. Или сложится такая ситуация, как в микрорайоне Академическом, где для каждой квартиры мы запроектировали машиноместо в подземной парковке, но на деле эти парковочные места никто не покупает. Понятно, почему. Сегодня, к сожалению, это достаточно дорогое удовольствие. Установить жесткие требования можно, но это еще не означает, что они будут обязательно исполнены. Подобное ужесточение может привести к обратному результату – на эти нормативы просто не будут обращать внимания, оправдываясь тем, что они неисполнимы. Хочется надеяться, что какие-то моменты в новом документе будут пересмотрены, министерство строительства и архитектуры Свердловской области примет во внимание высказанные замечания. – Михаил Борисович, 1 января 2011 года исполнится три года с момента принятия Правил землепользования и застройки городского округа – муниципального образования «город Екатеринбург» (ПЗЗ). Заставила ли жизнь вносить свои коррективы в этот документ, какие изменения произошли в нем с течением времени? Что изменится в ПЗЗ в связи с принятием «Нормативов градостроительного проектирования Свердловской области»? – Правила землепользования и застройки сегодня являются реально действующим документом, с которым считаются все – и Главархитектура, и застройщики, и надзирающие органы. Причем надзирающие органы даже в большей степени, чем некоторые проектировщики. И это хорошо, так как главная цель этого документа – сделать прозрачным процесс регулирования застройки на территории Екатеринбурга. Если знаешь регламенты, можно не ходить лишний раз в администрацию за разрешением. Делай все, что тебе разрешено и записано в ПЗЗ. Конечно, жизнь вносит в ПЗЗ определенные изменения. Была принята вторая редакция Правил землепользования и застройки. В каких моментах мы погорячились? Мы установили, что предоставление земельных участков должно проводиться только через торги и аукционы. Видимо, мы превысили свои полномочия, потому что Земельный кодекс предполагает возможность предоставления участков без торгов и аукционов – через публикацию в СМИ. Если застройщик сам находит земельный участок и обращается к нам с просьбой предоставить его без торгов, мы должны дать объявление в газете о такой заявке. В том случае, если появится другой претендент, проводим торги или аукцион. Если не появится – отдаем участок первому заявителю без торгов. Но самое главное – застройщик сам определяет функциональное назначение земельного участка – согласно Правилам землепользования и застройки. Когда мы объявили, что будем проводить все через торги, мы должны были «обеспечить ассортимент», предугадать «хотелки» всех застройщиков. Жизнь показала, что это сделать в принципе невозможно. Да еще таким небольшим количеством людей, которые работают в Главархитектуре. В других странах, где такая система развита, над регламентом, над подготовкой участков работает большой коллектив специалистов. Они готовят их не на торги, а просто создают базу, чтобы инвесторы могли прийти и выбрать готовые участки. Мы постарались исправить этот момент во второй редакции ПЗЗ, но пока не до конца. Теперь думаем над тем, как сделать абсолютно доступной возможность предоставления безаукционного отвода земельных участков – через публикацию в газете. Цель у этой процедуры такая же, как и у торгов и аукционов – сделать прозрачным предоставление земельных участков. Словом, торги или публикации выполняют одну и ту же функцию. Еще одна проблема с Правилами землепользования и застройки – регламентация тех зон, которые мы определили. Вы знаете, что для каждой зоны устанавливаются основные, вспомогательные и условно-разрешенные виды использования земельных участков. Мы сначала пытались в каждой зоне перечислить как можно большее количество основных видов, с тем, чтобы у застройщика был широкий выбор. Однако количество зон и регламенты связаны. Зон немного, основных видов много. Что могло произойти? Мы могли потерять контроль над застройкой города. Если для каждой зоны в основных видах указать более двух десятков направлений и принять во внимание, что собственник земельного участка вправе сам выбирать основной вид, можно представить себе последствия такой свободы. Скажем, мы вроде бы отводили участок под детский сад, а застройщик решит, что магазин или казино ему будет выгодней строить. Поэтому во второй редакции ПЗЗ мы попытались сократить основные виды для каждой зоны, а для этого нам пришлось остальные виды переводить в разрешенный вид. Условно-разрешенный вид уже предполагает обсуждение данного вида с соседями, с владельцами соседних участков, владельцами недвижимости на соседних участках. Это тоже публичное решение. Действовать просто так – «захотел и построю» – не удастся, необходимо будет испросить разрешение на комиссии по Правилам землепользования и застройки. С другой стороны, часть видов уйдет в условно-разрешенные и надо увеличивать количество зон, вводить подзоны – то есть устанавливать не просто одну жилую застройку, но подразделять ее на Ж-1, Ж-2, Ж-3, Ж-4 и так далее. У каждой подзоны будет свой регламент. Сейчас мы идем по этому пути – увеличиваем количество зон и уменьшаем количество основных видов каждой зоны, переводя остальные виды в условно-разрешенные. Конечно, будут и другие изменения. Думаю, что Правила землепользования и застройки и должны быть постоянно меняющимся, живым документом. Он не может быть принят раз и навсегда. При этом все изменения будут проходить публичные слушания, обсуждаться с населением Екатеринбурга и приниматься представительным органом. Только тогда удастся обеспечить полную прозрачность процедуры предоставления земельных участков. Татьяна Казанцева

При копировании или цитировании материалов обязательна ссылка на журнал "Новый Уральский строитель" http://nus-ural.ru
 

www.gkx.ru
“Жилищно-коммунальный комплекс Урала” www.gkx.ru
СМЕТА
РАССЫЛКА
Рассылки Subscribe.Ru

Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы




Почтовая рассылка:
Строительный комплекс УрФО. Актуальные темы
РЕКЛАМА
СтройУрал_RU Российский союз строителей

  Copyright © “Новый уральский строитель”, 2003-2008
Copyright © ООО ИД “Уралстройсоюз”, 2003-2008
  Разработка сайта Интернет-агентство "Уральская галактика"